不動産投資が人気となり、多くのサラリーマンがサラリーマンとしての収入に加えて不動産投資での収入を得る「サラリーマン大家」が増えてきました。
不動産投資が盛んになるにつれて、インターネットや書籍、メディアなどを通じて情報が豊富に提供されるようになり、情報収集も容易になりました。
不動産投資を紹介する広告には、魅力的なキャッチフレーズがたくさんあります。
例えば、「年金不安を解消する不動産投資」「不動産投資で老後も安泰」「年収400万円のサラリーマン大家。
4年で年間家賃収入6,000万円を実現」などです。
外見的には、不動産投資を始めれば誰でも簡単に高額な家賃収入を得ることができるように思えます。
しかし、本当に全ての人が投資で成功しているのでしょうか？インターネットを検索すると、不動産投資の失敗事例や安易に手を出すことの危険性についての記事が成功に関する記事と同じぐらいヒットします。
では、「成功」と「失敗」を分ける理由は何なのでしょうか？何か法則やルールがあるのでしょうか？ 今回は、具体的な不動産投資の失敗事例と、そこから導かれる失敗のパターンについて検証し、不動産投資を成功させる方法について解説します。
不動産投資において「失敗」とは何か
不動産投資における「失敗」とは何かを考えるためには、まず失敗の定義を明確にする必要があります。
では、不動産投資の失敗とは何でしょうか？ 不動産投資を始める理由は人それぞれで、収入増加や税金や相続税対策などが挙げられます。
どのような理由であっても、不動産投資の失敗を結論づけるためには、まず失敗の定義を考える必要があります。
投資を行う以上、利益を得ることを期待しています。
不動産投資の利益には、キャピタルゲインとインカムゲインという2種類の利益があります。
不動産に関しては、それぞれ次のような意味を持ちます。
・キャピタルゲイン：保有している不動産を売却し、購入時より高値で売れた場合に得られる売却差益です。
不動産投資のリスクとは
不動産投資には、絶対に成功することはありません。
なぜなら、投資には常に相応のリスクが存在するからです。
しかし、リスクの内容を正確に理解し、リスクヘッジを行うことで、失敗の可能性を大幅に減らすことができます。
実際、投資家の中には「不動産投資で一度も失敗したことがない」と豪語して、書籍を出版している方も多くいます。
しかし、それでもリスクが存在しないわけではありません。
不動産投資のリスクは、すべての投資家に平等に存在しているのです。
不動産投資における主なリスクは以下のようなものがあります。
1. 市場リスク：不動産市場は常に変動しており、不確定要素が存在します。
景気の変動や地域の発展など、さまざまな要素が価値に影響を及ぼすため、投資物件の価値が変動する可能性があります。
2. 経済リスク：経済状況の変化により、物価や金利などの要因も変動します。
これは不動産投資においても影響を及ぼし、家賃や価値に変動をもたらす可能性があります。
3. 修繕・メンテナンスリスク：不動産は経年劣化や災害などのリスクにさらされます。
これに対して適切な修繕やメンテナンスを行わないと、投資物件の価値が下がったり、入居者からの信頼を失ったりする恐れがあります。
4. 法的リスク：不動産投資には契約や法律のルールが関わってきます。
法的なトラブルや権利の侵害などのリスクが存在し、それによって争いや損失が発生する可能性があります。
5. 管理リスク：不動産は適切な管理が必要です。
入居者とのトラブルや滞納問題、募集や退去の手続きなど、管理に関する問題や費用が発生する可能性があります。
これらのリスクは、一般的な不動産投資において考慮しなければならない要素です。
投資家は可能な限りリスクを減らすために、市場や経済の動向を把握し、適切な管理と計画を行う必要があります。
失敗を避けるためにも、リスクに対する十分な準備と対策が重要です。
知識や理解不足が原因
不動産投資の失敗は、投資物件が利益を生まないことを指します。
では、なぜ利益を生まないのでしょうか。
例えば、自分が所有している土地に現金で建物を建てて賃貸に出した場合を考えてみましょう。
この場合、固定資産税が増加することは覚悟していますが、入居者がいれば収支はマイナスになることはほとんどありません。
むしろ、少なからず収支はプラスになるでしょう。
また、資産家の場合は現金を不動産にすることで相続税を抑えることを考えるかもしれません。
しかし、失敗パターンはそれだけではありません。
失敗の原因は、投資家自身の知識や理解不足にあることがよく分かります。
不動産投資の成功は、リスクをきちんと把握し、それに対して適切な対策を講じることにかかっています。
リスクを想定しているつもりでも、実際はリスクに対する準備が不十分だったために失敗したのです。
例えば、空き家リスクやローン返済リスク、滞納家賃回収などの管理リスク、資産価値の減少リスク、家賃下落リスク、天災地変リスクなどは、どのような不動産投資対象でも共通して存在します。
投資には不確実性がつきものであり、リスクを想定しているからこそ投資を始めるのです。
しかし、失敗するということは、これらのリスクをきちんと想定し、それに対する備えが不十分だったということを意味します。
本来ならば、適切なリスクヘッジを行っていれば、火災や地震といった予期しないリスク以外には失敗の原因は存在しないはずです。
ですから、不動産投資の失敗パターンを分析してみると、知識や理解不足が最も大きな原因であることが分かります。
投資家が理解しているつもりでも、実際には十分な理解ができていなかったり、知識が足りなかったりすることが、利益を生まない失敗の要因となってしまうのです。
運用前のシミュレート不足
不動産投資を始める前には、十分な検討をすることが重要です。
単純に家賃収入やローンの支払いだけを見て、それだけで投資を進めてしまうと、失敗する可能性が高まってしまいます。
なぜなら、管理費や積立金、税金などの要素を考慮に入れずに計画を立ててしまうことが多いからです。
例えば、家賃の下落予測を見落としてしまうと、予想よりも収入が減少する可能性があります。
また、毎月の管理費（賃貸管理費＋建物管理費）や物件の修繕積立金、固定資産税などの費用も考慮しなければなりません。
リスクを最小限に抑えるためには、適切なシミュレーションを行うことが重要です。
シミュレーションでは、家賃の下落予測や月々の管理費、物件の修繕積立金、固定資産税などの要素を考慮に入れる必要があります。
これによって、現実的な投資計画を立てることができます。
不動産投資は理想的な投資方法の一つですが、十分な検討がなされないと、コストが支払えずに運用が中断してしまう可能性もあります。
ですから、しっかりとシミュレーションを行い、リスクを最小限に抑えることを目指しましょう。
不動産投資で失敗する人の特徴
不動産投資は、「投資」という行為です。
投資には成功することもありますが、リスクもあります。
投資家になる前に、失敗する可能性が高い人の特徴を見ていきましょう。
まず、情報収集を怠る人です。
不動産投資は初心者から上級者まで成功することができる手法ですが、情報収集を怠ると収益を逃してしまうこともあります。
ですから、不動産に関する情報を常にチェックするようにしましょう。
次に、計画性がない人です。
不動産投資では、適切な計画を立てることが非常に重要です。
計画を立てずに運用を始めると、予期しない出費が重なって運用が破綻してしまうかもしれません。
最後に、リスクに対策を考えない人です。
リスクを理解せずに投資をして、空室や家賃の滞納、予想外の修繕費用の発生、売却価格の大幅な低下など、様々なリスクに直面する可能性があります。
したがって、失敗する人の特徴を理解し、成功する投資家を目指しましょう。
投資物件の失敗事例
エリアには製紙工場があり、多くの従業員が近隣の賃貸住宅を借りて生活している。
不動産会社から紹介された高利回りの投資物件に飛びついたが、数か月後に工場の閉鎖が発表された。
従業員の転居や退職が進み、空室が続いている。
この失敗のポイントは、投資物件が売り出された理由を確認していなかったことだ。
物件選択時の失敗ポイントとその理由
(1)営業担当からの説明だけを信じ込み、エリア選定を行った点。
郊外型ニュータウンの特異性や将来性について考慮が不足していた。
(2)融資枠が充実していたため、一気に2件のワンルームマンションを購入するという投資判断が未熟であった点。
(3)ワンルームマンションの入居者に関する特徴を理解していなかった点。
実際の事例として、私は知人の紹介で出会ったワンルームマンション投資会社の営業担当から、都心部郊外に建設予定のワンルームマンションの勧誘を受けました。
そのエリアは、郊外型ニュータウンとして市も積極的に誘致を行っている場所で、人口も増加傾向にありました。
交通の便も良く、最寄り駅からは徒歩10分以内で、駅周辺にも生活に必要なスーパーやコンビニエンスストアなどがありました。
営業担当からは、そのエリアが今後ますます人口が増えることが予想されるため、今の金額で提供できるとの説明を受けました。
投資シミュレーションなどの提案書も見て、魅力を感じ融資も順調だったため、私は2件のワンルームマンションを購入しました。
新築後はすぐに入居者も決まり、安心していました。
しかし、数年後になると、ニュータウン全体の人口増加率は予想より低く推移し、商店街も閑散としていました。
さらに、2部屋とも入居者が退去し、ワンルームマンションの需要も少なかったため、広告費やローン支払いなどの負担が重くのしかかりました。
このような失敗したポイントは、まず、営業担当からの説明だけを鵜呑みにしてエリア選定を行ってしまったことです。
私は郊外型ニュータウンの特異性や将来性などを考慮せず、唯一の情報源である営業担当の説明に依存してしまったのです。
また、融資枠が充実していたため、ついつい一気に2件のワンルームマンションを購入してしまったことも失敗の一因です。
投資判断が未熟であり、リスク管理を十分に考えずに行動してしまったのです。
さらに、ワンルームマンションの入居者の特徴についても理解が不足していました。
私は、ベッドタウンであったため、ファミリー向けの住居需要が少ないことや、他のエリアとの競争が激しいことを十分に把握していませんでした。
以上が私が物件選択時に失敗したポイントとその理由です。
今回の経験を活かし、将来の不動産投資で同じ過ちを繰り返さないように注意していきたいと思います。
不動産投資の成功のためのポイント
不動産投資を成功させるためには、失敗のリスクを回避する方法があります。
具体的な方法を以下で解説します。
投資物件選びのポイント
投資用物件を選ぶ際には、以下のような方法があります。
・投資不動産サイトを利用して検索する ・不動産業者のウェブサイトで販売物件を探す ・不動産情報誌や新聞広告をチェックする ・競売情報を調べる ・不動産会社に相談する
物件選びの重要性
収支計画はもちろん大切ですが、不動産投資の成功は物件選びにかかっています。
人気エリアで高い収益性の物件を、適正な価格で購入し運用すれば失敗の可能性が減ります。
物件選びには、多くの物件情報を収集し、可能なら内見することが重要です。
近隣の店舗状況なども自分自身で確認する必要があります。
手っ取り早く業者から提供された資料だけを頼りに物件を選ぶと、エリア選定で失敗することが多くなります。
自分自身の感性を磨いて物件選びに経験を積むことが重要です。
良い物件情報の入手方法
良い物件情報は市場に出回らず、不動産業者間で取引されることが多いです。
確実に利益が得られる物件は業者にとって貴重な情報なので、わざわざ市場に出すメリットはありません。
不動産業者同士は情報を交換し合うことが多いため、自社で手に余る物件があれば大手買取業者などに提案することもあります。
なぜなら、一般消費者に販売するよりも手間がかからず、購入判断も早いからです。
投資家は自分自身で情報を集め、不動産業者に頼るだけでなく、自分の状況やニーズに合った物件を見つける感性を養うことが重要です。
不動産投資についての成功するための行動
自社で投資を行うべきか、他社に話を持っていくべきかの判断は、手間や報酬の面から考えると、自社で運用する方が良い場合もあれば、他社に持っていく方が早い場合もあります。
このような判断は、不動産業者を非難する理由ではありません。
不動産投資の物件を探す場合、市場に流通していない特別な情報を手に入れるには、信頼できる不動産業者との関係を築いて特別な情報を得る必要があります。
投資について学ぶことを怠らず、市場に流通していない情報にアクセスするためには、確かな不動産業者との関係を深めておくことが重要です。
投資に必要な「知恵」を身につける
一部の書籍やインターネット情報に限定して投資に関する知識を得ると、投資が簡単であるように思われることがあります。
特にリスクよりもメリットを強調した情報が多い場合、そのバランスに翻弄されて簡単なように感じるのも無理はありません。
しかし、ここで注意するべきなのは、実際の経験もなく、表面的な情報だけで「自分が投資の専門家だ」と錯覚してしまうことです。
知識の重要性を否定するつもりはありません。
リスクを回避するには絶対に知識が必要です。
ただし、単に知識だけを持っており、簡単に不動産投資に手を出せば高い確率で失敗するでしょう。
投資に成功するためには、「知識」以上に「知恵」が必要です。
つまり、投資に関する知識を学びながら、自分自身で実践し経験を積み重ねることです。
この繰り返しによって、知識が知恵に昇華します。
不動産投資で失敗しないためには、情報を鵜呑みにすることなく、自分自身で考え、決断することが重要です。
利害関係のない専門家に相談することの重要性
自身の判断に迷った場合は、利害関係のない専門家に相談するのが最善の選択です。
利害関係のない専門家は、公平な視点でアドバイスをしてくれます。
自分自身が投資に関して客観的な視点を持てない場合や、重要な意思決定をする際には、専門家の意見を参考にすることが重要です。
しかし、専門家に相談する際にも、自身の情報収集や知識の習得を怠らず、自分自身で判断することが大切です。
利害関係のない専門家の意見を参考にしながら、自分の投資目標やリスク許容度に沿った最良の判断をすることが重要です。
不動産投資における情報の理解について
不動産投資を検討している際に、不動産会社や管理会社が提供する資料には、収支シミュレーションや不動産物件概要書など、複数のものがあります。
しかし、これらの書類の全容を理解することは、不動産の専門知識がない投資家にとっては難しいものです。
宅地建物取引業法では、重要事項説明において説明する内容が厳格に定められていますが、実際の投資物件のシミュレーションは必須とはされていません。
つまり、投資に関する詳細な説明については、法的に義務付けられていないのです。
このため、不動産投資会社がリスク説明を適切に行っていないことを根拠とする慰謝料請求裁判が増えてきています。
しかし、説明義務違反を立証するには証拠や時間が必要であり、また過失相殺分が免責となる判例も存在します。
特に家賃保証を謳っているサブリース契約に関しては、トラブルが多発していることから、2020年には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。
不正確な情報に振り回されないために、不動産会社や投資案件に詳しい法律職コンサルタントなど、利害関係のない専門家に相談し、提案された内容について意見を聞くことが有効です。
専門家はコンサル料を請求しますが、利害関係がないため、資料の精査や問題解決のアドバイスを提供してくれます。
また、不動産投資を行う際には、入居者の募集や家賃の督促など、管理業務を自身で行うことは非常に手間がかかるため、多くの方は管理会社を利用します。
しかし、不動産会社と管理会社は異なる業務範囲を取り扱っていることを認識しておく必要があります。
まとめ
不動産投資は、しっかりと知識を身につけ、慎重に物件を選んで運用すれば、一般的な投資と比較しても非常に堅実な資産運用手段です。
しかし、経験豊富な不動産投資のプロであるはずの不動産業者でも、時には失敗することがあります。
事前調査の際の見落としや判断ミスなどが原因でしょうが、不動産業者は失敗しても最小限の被害にとどめる術を心得ています。
では、なぜ不動産業者は失敗しても借金だけが残らずに済むのでしょうか？その答えは「経験」なのです。
何十年もの間、不動産投資を続けてきた投資のプロは、物件の資料を見ただけで、投資に適しているかどうかを直感的に判断することができます。
彼らは長期的に不動産投資を行ってきた結果、大小さまざまな失敗を経験してきたのです。
成功している投資家たちも最初は投資に長けていたわけではなかったのです。
今回ご紹介したような失敗パターンを学びながら実践し、常に成長し続けることが大切なのです。
