土地活用方法の選び方
土地の特性を考慮した最適な方法を選びましょう 土地を活用する方法はたくさんありますが、どの方法が最適なのかを選ぶ際には、以下の３つのポイントに注意しましょう。
１．更地のまま土地を賃貸して収益を得る 最も一般的な土地の活用方法は、土地を賃貸して収益を得る方法です。
土地を貸している間は、毎月の家賃収入を得ることができます。
この方法は、土地を所有しているだけでも収益を得られる利点があります。
２．建物や構築物を建設して賃貸する 土地を有効活用するもうひとつの方法は、建物や構築物を建てて賃貸する方法です。
建築物を建設することで、賃貸料収入が得られるだけでなく、土地の価値も上がる可能性があります。
建物や構築物の種類は用途や需要に応じて選択することができます。
３．収益力のある建築物・構築物を建築して自ら事業を行う 最後の方法は、収益性の高い建築物や構築物を建設して自ら事業を行う方法です。
たとえば、太陽光発電事業や有料老人ホーム、デイサービスなど、関連業務を一括して専門業者に委託する方式もあります。
ただし、自ら事業運営をする場合は、リスクや責任も考慮しなければなりません。
以上の３つの活用方法のうち、選ぶべき方法は土地の特性や立地によって異なります。
土地の立地、面積、周辺環境、インフラの整備状況、人通りの多さ、法令上の制限の有無などを考慮し、最適な活用方法を選ぶことが重要です。
自己所有の土地を最大限に活用するためには、柔軟な発想で検討し、様々な方法を考えてみましょう。
土地を最大限に活用する方法
土地をどのように活用するのかについては、土地の特性を最大限に生かすことが収益力を最大化し、必要経費を最小化するポイントです。
たとえば、所有土地が駅近の繁華街である場合、以下のような活用方法が考えられます。
1. 商業ビルや店舗ビルを建設してテナントを募集する
2. ロードサイドの土地であればコンビニなど手軽に利用できる店舗を建設して賃貸する
3. 住宅地向けならマンションやアパート経営をする このように、土地の特性に応じて活用方法が定まってきます。
ただし、法令上の制限や建築基準法、都市計画法の規制によって活用方法が限られることもあります。
そのため、まずは自己所有土地について、どのような活用方法が考えられるのかを洗い出す必要があります。
具体的な活用方法を選択する前に、制限や規制を確認し、土地活用の候補を絞り込んでいくことが重要です。
土地活用の収益力
さらに、土地活用の目的は収益性を最大化することにあります。
先述した三つの活用方法の中で、どれが収益力を最大化するかを考える必要があります。
例えば、土地を更地のまま賃貸する場合、一等地以外では借地権の価値が低く見積もられることから、収益力が低くなりがちです。
一方で、建物を建築して自ら事業を行う場合は、収益力が最大化されますが、事業運営のノウハウが不足しているため、時間と労力を費やすことになります。
そのため、多くの場合、事業を専門に請け負っている会社に委託する必要があります。
また、収益力が高い事業ほど、リスクも大きくなる傾向があります。
高い収益を得るためには、同時に高いリスクが伴うことが通常です。
投資においては、リスクとリターンのバランスを見極めて、収益性とリスクのトレードオフを考慮し、土地活用の方法を決定することが重要です。
金融機関からの借入の必要があるか
土地活用には、自己資金だけで事業を運営する方法と、金融機関からの借入を活用する方法があります。
土地・建物を活用することで得られるメリットとしては、金融機関からの借入を通じて他人資本を活用することができるため、より大きな収益を得ることができる点です。
しかし、金融機関からの借入を行う場合は、経常収入を使って元利払いを行わなければならないため、収入が減少するとキャッシュフローの逆ざやが発生し、損失を被る可能性があります。
このリスクを考慮しながら、金融機関からの借入をするか、借入額をどの程度にするかを決定することになります。
税制面で有利・不利があるか
土地活用を行う際に、固定資産税や都市計画税を軽減したり、相続税評価額を減少させることによる税効果を得ることを目的とする方も増えています。
税法上は、更地であれば活用の幅が広がり、建物を建設して賃貸すると活用方法が制限されるとの考え方があります。
一般的には、建物を建設することで土地の評価額は下がるとされますが、収益力のある建物を建設して収益を増やす場合は、土地の市場価値は下がることなくむしろ高まることがあります。
つまり、税法上の土地の評価額と不動産市場での実勢価格の差が税効果として現れるのです。
ただし、活用方法によっては税効果が現れない場合もありますので、専門家との相談を重ねながら活用方法を決定する必要があります。
事業を継続しなければならないか、途中で止められるか（転用リスク）
最近では、経済の先行きが不透明で数年後の経済状況を予測することが難しい状況です。
そのような中で土地活用を行って事業を運営していても、予想外の事態によって事業の継続が困難になる可能性はゼロではありません。
土地活用の方法によっては簡単には事業をやめられないものもあります
もしも年間のキャッシュフローがマイナスになり、数年間その状況が続くようであれば、土地活用事業をやめる必要が出てきます。
しかし、実際には土地活用の方法によっては、簡単に事業を停止することができない場合もあります。
例えば、事業をやめても土地上の建物が残ってしまい、それによって土地の転用が妨げられるような場合です。
また、業務委託先との契約によって事業の停止が制限されている場合もあります。
そういった場合、事業を止めるためには契約解除や建物の売却などの手続きが必要となり、簡単には事業をやめることができません。
土地活用時にはパートナーとの契約条項についてよく吟味し、不利な条項はないかを確認する必要があります
土地を活用する際には、パートナーとの契約を結ぶことがあります。
この契約には様々な条項が含まれており、注意が必要です。
特に、不利な条項がないか、もしも不利な条項があったとしてもそれを受け入れられるだけの利益があるかを検討することが重要です。
たとえば、契約によって事業の制約があったり、一方的な解約に関する罰則が含まれている場合は注意が必要です。
また、契約に応じて特定の条件を満たすことが求められたり、契約更新の際に条件が変更される可能性もあります。
このような契約条項についてはよく吟味し、将来的なリスクを予測しながら活用方法を検討する必要があります。
流動性リスクが高いかを考慮
「流動性リスク」とは、土地を売却して現金化したいときに、すぐに現金化できるかどうかというリスクを指します。
日経平均銘柄の上場株式のようなものは、いつでも株式市場で売却することができるため、流動性リスクは比較的低いと言えます。
一方で、美術品や骨とう品、機械設備などの事業資産は、その価値は高いかもしれませんが、市場での売却には時間がかかる場合があり、流動性リスクは高いと評価されます。
不動産においても、更地であれば買い手が見つかりやすいため流動性リスクは低くなりますが、特殊な建築物や構築物を建設する場合は流動性リスクが高くなります。
市場の需給や状況の変化によって、買い手が現れず売却が難しくなる可能性があるため、現金化の容易さは土地活用の重要な要素となります。
対象土地にあった方法を選ぶことが重要
土地活用の具体的な方法について考えてみましょう。
ただし、どの土地活用方法にもメリットとデメリットがありますし、対象土地の特性によっては選択肢が制限されることもあります。
そのため、それぞれの土地活用方法の特徴や条件を理解し、対象土地に合った活用方法を検討することが重要です。
アパート経営
例えば、「アパート経営」という土地活用方法は非常に人気がありますが、それには建物の建設や管理のコストがかかるというデメリットがあります。
一方で、賃貸住宅の需要が高まっている地域や、交通の便が良くて人口密度が高いエリアであれば、アパート経営は利益を上げやすいでしょう。
対象土地の特性と活用方法の特徴を照らし合わせて、最適な活用方法を選ぶことが大切です。
マンション経営
マンション経営について マンション経営は、土地を有効活用する方法の一つです。
アパート経営と同様に、自己資金か金融機関からの借入によって土地にマンションを建設し、住戸を賃貸することで収入を得ることができます。
一般的なアパートは木造や鉄骨造で建てられることが多いですが、マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）が主流で、より堅牢な構造を持っています。
そのため、外観や内観の品質、老朽化の度合い、経済的な耐用年数などの点で優れていると言えます。
また、同じ床面積の住戸でもアパートよりも高い賃料で賃貸することができます。
しかし、マンションの建築費用や修繕費用、設備更新費用などはアパート建築に比べて高くなる傾向があります。
また、立地によっては、住宅地でも高さ制限や建ぺい率・容積率の制約により、マンションの建設が難しい土地も存在します。
そのため、マンション経営を考える際には、建築費用や土地の制約を考慮しながら慎重に判断する必要があります。
譲渡型賃貸住宅とは？
譲渡型賃貸住宅とは、一戸建てを建設し、入居希望者に一定期間賃貸し、利益が得られた時点で入居者に土地・建物を譲渡する方式のことです。
賃料は土地建物の価格に投資利回りを考慮して決定されます。
まだそれほど取り扱っている不動産業者・開発業者は少ないですが、新しい不動産投資として注目されています。
これまでの住宅購入では主流だった「フラット35」や「住宅ローン」に投資家が参入する余地を与えるものです。
この方式のメリットは、賃貸終了後に入居者に土地・建物を譲渡する特約があるため、空室リスクが非常に低いことです。
しかし、賃貸終了後は土地を譲渡しなければならないことや、利回りがアパート経営やマンション経営よりもわずかに低く設定されることが考慮材料となります。
トランクルーム経営とは？
トランクルーム経営とは、個人用の小さな倉庫・物置である「トランクルーム」を建設し、賃貸するビジネスのことです。
土地にトランクルームを建設したり、コンテナなどの構築物を設置して小分けに倉庫・物置を作ります。
トランクルームの運営には、一般的にトランクルームを建設した企業に委託し、収益はトランクルームの稼働状況を考慮した契約内容で決まります。
たとえば、「稼働しているトランクルームの賃料の70％を地主が受け取る」「月額固定賃料が30万円で、加えて稼働しているトランクルームの賃料の50％を地主が受け取る」といったように、賃料は決定されます。
トランクルームの活用メリット
トランクルームは、住宅地以外の土地や資材置き場などでも活用できるため、幅広い場所で利用できる大きなメリットがあります。
また、水回りやエアコンなどの設備が不要なため、初期費用を抑えることができます。
ただし、トランクルームはまだ新しい業態であり、地域によっては需要が少なく、入居者を確保するかどうかが検討事項となります。
駐車場経営のメリットとリスク
駐車場経営は、月極駐車場やコインパーキングなどで利用者から駐車料金を受け取る方法です。
事業を始めるためには、舗装やライン引きなどの設備費用が必要ですが、それ以外のリスクは比較的低いです。
なぜなら、設備を撤去することですぐに事業を停止できるためです。
ただし、収益性は他の活用方法と比べて低いため、投資のリターンも限られます。
最近では、収益性を向上させるため、駐車場に建物を建てて賃貸するという業態も見られます。
建設協力金方式による土地活用
建設協力金方式とは、コンビニエンスストアやドラッグストア、ファミリーレストランなどを運営する企業が、地主に無利子または低金利で建設資金を貸し付け、店舗を建築する方式です。
地主は建物の所有者となり、企業に土地と建物を賃貸することで収益を得ます。
賃貸期間は長期であり、借主が多くの場合上場企業であるため、信用力が高く安定した収益が期待できるメリットがあります。
店舗の解約について
店舗は、企業が指定した仕様で建設され、他の目的で使用することはできません。
しかし、売上が思うように伸びず契約が打ち切られた場合、契約条項によって店舗の取り扱いが異なります。
したがって、契約を正確に読み解く必要があります。
太陽光発電事業とは
太陽光発電事業は、太陽光発電設備を土地に設置し、発電した電力を電力会社に売ることで収益を得る方法です。
再生可能エネルギーの固定買取制度の導入により、太陽光発電事業は急速に広まりましたが、最近は買取価格の低下により投資効果が減少しています。
しかし、世界的な「脱炭素」の動きから、再生可能エネルギーからの電力を買い取る取り組みが大企業を中心に加速しています。
そのため、太陽光発電事業はまだまだ有望な投資方法と言えます。
この事業のメリットは、場所を選ばないことです。
電気が通っていれば、田舎の土地でも都市の近郊でも同じ条件で売電ができます。
気象条件や周囲の地形の影響を受ける可能性はありますが、事前の発電シミュレーションの精度が高まっており、安定した収益を期待できるでしょう。
ただし、近年の異常気象の影響を避けることはできず、台風や豪雨、積雪などの影響を受ける可能性もあるため、リスクを考慮した事業計画が重要です。
初期費用を抑えられる土地活用法
これまでさまざまな土地活用法を紹介してきましたが、初期費用を重視すると大きな差が生じることがあります。
初期費用を抑えられる方法の一つは、駐車場経営です。
規模によりますが、数百万円の投資で比較的短期間で事業を開始できます。
また、建設協力金方式による店舗の賃貸も初期費用をほとんど負担しなくて済む方法です。
この場合、企業（テナント）が建設費用を負担するため、自ら資金を用意する必要がありません。
収益性を重視した土地活用方法
金融機関への借入をできるだけ控えたい、もしくは借入を避けたいと考えている方には、以下の方法を検討してみることをおすすめします。
土地を収益化する方法には様々ありますが、中でもアパート経営やマンション経営、さらには収益ビルや店舗ビルの建設・賃貸などが他の方法に比べて収益性が高いです。
これらの方法では、元々所有していた土地と新しく建設した建物を担保に金融機関から借入することができるため、大きな投資が可能となります。
また、月々の賃料収入に加えて、立地条件や建物の老朽化状況、不動産市況によっては売却による利益も期待できます。
安定性を重視した土地活用方法
前述した土地活用方法は、利用者から定期的に賃料や利用料金、あるいは売電料金を受け取ることができますので、収益の安定性は他の投資方法よりも優れています。
特に建設協力金方式による店舗賃貸や太陽光発電事業は、取引先が大手企業であることが多いため、信用力と収益の安定性に優れています。
アパート経営やマンション経営は、駅近くで周辺環境が良い場所であれば安定した収益が見込めますが、立地条件によっては経営継続が難しくなる場合もあります。
節税効果が大きい土地活用方法
固定資産税や都市計画税の軽減、相続税の評価減という観点から土地活用を考えてみると、土地に自分自身の建物を建てて賃貸する方法が検討できます。
この場合、さまざまな評価減の特例を活用することができます。
アパート経営やマンション経営、収益ビルや店舗の賃貸経営は、節税効果を狙った土地活用方法として代表的です。
特に相続税の評価減では、未開発地の評価と建物を建てて賃貸した場合の評価（貸家建付地の評価）の差が大きくなります。
さらに小規模宅地の評価減の特例を併用することで、土地の相続税評価は半分以下になることもあります。
営業マンのトークを鵜呑みにしないことが重要です
土地活用の提案をする営業マンは、自社の施工物件を増やすためや自社の店舗を増やすために一生懸命営業しています。
特にアパート建築を専門とする開発業者の中には、自分たちの利益を優先してアパート経営に適さない場所でも無理に建築を勧めることがあります。
たとえば、郊外の空室の多いアパートを見学してみてください。
中古の空室が半分近くあるアパートもあります。
このような経営状況ではキャッシュフローが心配になりますが、建物の建築費だけ借り入れているため、何とか毎月の支払いをまかなうことができるだけです。
このような事態を避けるためには、まずはターゲットとなる土地の周辺にあるアパートやマンションの郵便受けを見て、空室の数を調査することが重要です。
実際にその辺りを歩いて調査してみると、利便性や生活のしやすさについて新たな発見がたくさんあります。
営業マンにたくさん質問をすることも大切ですが、自分自身で実際に調査してみることも重要です。
土地活用の失敗例とその対策
土地を活用する際に失敗しないためには、事業計画の作成が非常に重要です。
失敗の典型的な例としては、事業計画の段階で予想が甘すぎたり、必要な経費を見落としてしまった結果、実際の収益が想定よりも低くなるケースがあります。
事業計画の作成は一人ですべて行うのは難しいため、土地活用を提案している会社に一部任せることになりますが、収益の根拠や費用の根拠を詳しく質問することが重要です。
特に、リスクに対する考え方を事前に確認することは必要です。
専門的な土地活用のコンサルタント会社も存在しているため、セカンドオピニオンを求めることも有効です。
コンサルタントに相談することで、検討費用はかかりますが、数億円を超える投資となる土地活用においては、妥当な費用と言えます。
運営会社との契約条項を慎重に検証する
土地活用の実際の運営には、賃貸管理会社や運営会社との連携が欠かせません。
ここでは、賃貸管理契約や業務委託契約などの契約を交わすことになりますが、契約条項については十分に理解し、様々なケースを想定して検討する必要があります。
特に不安な点がある場合は、弁護士やコンサルタントに相談しながら質問事項をまとめ、運営会社に相談することも重要です。
リスク回避のためには、それなりの費用がかかるかもしれませんが、その保険料として資金計画に組み込むことで、将来的なトラブルを回避することができます。
特に、契約終了時の違約金や原状回復、契約期間の改定の可能性、賃料改定の可能性、契約解除の制限などは、事前に確認しておくべきです。
まとめ
土地を放置しておくと、固定資産税などの余分な費用がかかるだけでなく、管理不行き届きによるトラブルも発生する可能性があります。
そのため、土地を活用する際には、事業計画の作成や運営会社との契約条項の慎重な検証が必要です。
プロのコンサルタントや弁護士に相談することで、リスクを最小限に抑え、土地活用の成功を図ることができます。
土地の有効活用を考える際には、自己所有土地の特性を充分に理解し、適切な活用方法を検討する必要があります
土地を有効活用するための方法は、紹介した３つの類型以外にもさまざまな方法が存在しますが、それらは主に土地の立地条件に左右されます。
そのため、自己所有の土地を活用するにあたっては、その特性を十分に把握し、適切な活用方法を慎重に考えることが重要です。
土地活用の類型としては、「更地のまま賃貸する」「建物を建てて賃貸する」「建物（構築物）を建てて自ら事業を行う」という３つの方法があります。
これらの事業の類型によって、投資リスクの種類や大きさ、初期費用の額などが決まってきます。
土地活用を実践している人の中には、清掃業務や集金などを自身ですべて行っている方もいますが、これには多大な時間と労力が必要とされます。
さらに、専門の業者には及ばないノウハウ面でも問題が生じる可能性があります。
質の高い事業運営を実現し、有意義な時間を過ごすためにも、専門の運営会社と良好な関係を築き、手間のかかる業務は委託することが賢明です。
これにより、業務の効率化や労力の削減が図れます。
今回のコラムを参考にして、あなたも自己所有の土地を有効活用する方法を検討してみてはいかがでしょうか。
思いもよらぬ可能性が広がっているかもしれませんので、慎重に計画を立て、専門家のアドバイスを受けながら進めてください。
