不動産投資 成功するための物件探しの方法!良い物件を探す方法を解説!

不動産投資

不動産投資を始める上で重要なポイント

不動産投資を始める上で重要なポイント

不動産投資を行う上で大切なポイントはいくつかありますが、その中でも最も重要なのは、投資目的に適したエリアで高収益の物件を適正な価格で購入し、運用していくことです。

高収益の物件であれば、入居者が途切れずに入居してくれるため、安定した利益を確保することができます。

そのため、少々のリスクは吸収できることになります。

ですから、投資物件を選ぶことは非常に重要ですし、収益性の高い物件を探している人は多いと言えます。

そこで、今回はどのようにして収益性の高い物件を見つけるのかについて詳しく説明します。

以下に投資物件を探すための5つのポイントを挙げます。

不動産投資で収益性の高い物件を見つけるためのポイント

収益性の高い物件を見つけるためには、具体的な物件情報の入手が重要です。

不動産業者ではない投資家は、業界ネットワークであるREINS(レインズ)などを利用することはできません。

そのため、他の情報源を活用して物件探しを行うことになります。

具体的な物件情報の入手方法について説明します。

不動産投資のための物件情報はどこから手に入れることができる

最も手軽な情報収集方法は、インターネットを利用したポータルサイトからの情報です。

収益物件を扱っている専門サイトや、一般的な売り物件を掲載している不動産情報総合サイト、不動産会社の独自運営サイトなど、様々な不動産情報がインターネットで検索できます。

投資初心者の場合は、様々なサイトを閲覧して情報に慣れることから始めましょう。

そして自分の投資目的に合ったサイトを徐々に絞り込む必要があります。

ただし、サイトによって物件の掲載方法は異なることに気づくでしょう。

基本的には、宅地建物取引業法や不動産広告施行規則に基づいて定められた最低限の情報が、全てのサイトに共通して掲載されています。

物件情報を充実させるためには

物件を絞り込む際には、写真や近隣施設・ロケーションなど、物件情報に関連する情報の充実度に注目することが重要です。

一部のサイトでは、検索条件を登録しておけば条件に合う物件があるとメールで通知してくれるサービスもありますが、多くのサイトから情報が送り込まれるだけで煩わしいだけです。

それよりも、数多くのサイトを検索しても目的に合うサイトを絞り込み、お気に入り登録して定期的に確認することが重要です。

絞り込んだサイトにユーザー登録し、希望条件に合致する情報をメールなどで受け取ることは効率的な方法です。

不動産会社を利用する

お気に入り登録した会社が近くにある場合は、直接訪問することも有効な方法です。

また、近くになくても資料請求をしながら送付してくれた営業担当者に連絡を取り、探している投資物件の詳細条件を伝え、良い情報があればすぐに送ってもらうなど、優良情報を得るための窓口を広げておくことが重要です。

投資物件情報を得るための目的であるが、不動産会社とのコミュニケーションが構築されていれば、サイトにまだ掲載されていない最新の情報なども入手できる可能性があるからです。

不動産情報誌や新聞広告を利用する

市販や無料配布の不動産情報誌や新聞の折り込み広告も積極的に利用しましょう。

紙媒体はインターネット情報と比較して情報の提供スピードが劣りますが、業者が多額の経費をかけて掲載している以上は、特に力を入れて販売したい有力な情報が掲載されているからです。

最近では新聞の購読率は低下していますが、自身が新聞を購読していない場合でも、購読している知人に広告を取り置いてもらうなど、情報入手の方法は様々です。

不動産投資では情報が重要であることを理解し、積極的に情報を入手するようにしましょう。

不動産の情報収集方法

また新聞折り込み広告は、物件の周辺エリアにピンポイントで折り込まれることが多く、内見もしやすいため、実際の物件を見て確認するなどのトレーニングに適しています。

競売情報を利用する 競売物件情報は、投資初心者にはあまりおすすめできませんが、有益な情報収集方法です。

BIT(不動産競売物件情報サイト)は、最高裁判所からの委託を受けてNTTデータ・スマートソーシングが運営しており、地域別の競売物件情報や売却結果の紹介だけでなく、入札方法や注意点、売却スケジュールの照会も行えます。

気になる物件については、物件明細書・現況調査報告書・評価証明書の3点セットをダウンロードして詳細な情報を確認できます。

参考:競売物件を検討する際の注意点としては以下のようなものが考えられます。

物件明細書などは調査時に撮影された写真などで構成されており、現状と異なる場合もあります。

内見ができないため、実際の室内状況を確認できず、競落後に大きなリフォーム費用が必要になる場合もあります。

債務者が物件を占有している場合、立ち退き交渉などのノウハウも必要となります。

入札額の決定には物件の条件によって異なる考え方があり、入札しても必ず落札できるわけではありません。

落札後の代金支払いまでの期間が短いため、あらかじめ不動産投資ローンの借り入れ準備など、資金に関する事前準備が必要です。

これらの理由から、競売は中・上級者向けとされることがあります。

その他、知人や口コミからの情報を利用する 投資セミナーに参加すると、同じ目的を持った参加者同士が知り合いになることがよくあります。

セミナーには投資初心者や資産運用を検討している地主など、多くの方が参加しています。

知人との情報交換が重要

不動産投資を考えている場合、他の不動産投資家や不動産関連の人々と連絡を取り合い、情報を交換することは非常に重要です。

これにより、物件情報だけでなく、投資に関する注意点や失敗談など、ネット上では得られない貴重な経験を聞くことができます。

さらに、知人に自分が不動産投資を検討している旨を伝え、良い物件情報をもらうこともあります。

良い情報を得るためには、自ら積極的に行動することが非常に重要です。

物件選びのポイント

物件選びは、投資の命運を左右する重要な要素です。

物件ごとに異なる条件や物件所在地、投資目的に応じたターゲットなどを考慮する必要があります。

以下では、物件選びにおける5つの重要なポイントについて説明します。

エリア選定

賃貸物件を選ぶ際に最も重要な要素は、物件の所在地です。

賃借人が部屋を選ぶ際には、交通の利便性やスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ATMなどの生活利便施設が充実しているかが重視されます。

築年数や間取り、設備などの物件固有のポイントは、エリアを絞った候補物件の中から選択する際の条件となります。

そのため、人気のあるエリアに物件があることは、潜在的な賃貸人を引き付けるための第一関門と考えるべきです。

また、物件の種別も重要な要素です。

ワンルームマンションやファミリータイプの分譲マンション、一戸建てなどによって必要とされる生活利便施設も異なります。

エリア選定を行う際には、投資物件のターゲットとなる賃貸人も考慮に入れる必要があります。

例えば、ワンルームマンションの場合、賃貸人は単身者が多いため、小学校や中学校までの距離は重要ではありません。

分譲マンションの立地条件による需要の変動

ファミリータイプの分譲マンションは、立地条件によって需要が変動することがあります。

たとえば、幹線道路沿いなど交通の利便性が高い場所では、お子様の交通事故のリスクが高まるため、ファミリー層には敬遠されがちです。

逆に、交通の利便性があまり高くなくても、静かなエリアや閑静な環境の場所には単身者やシニア層などが好んで住む傾向があります。

立地条件が優れている場合、日当たりや内装設備には少々の劣化があっても入居率は高くなることがあります。

そのため、需要の状況を把握するためには、エリアの人口動向も確認する必要があります。

エリア人口の変動の理由と調査方法

エリアの人口は様々な要因によって変動します。

特にエリアにおいて主要産業が増減することで、関連企業や従業員の移動が発生し、人口の変化が生じます。

最新情報の入手や市役所のデータなどを利用して、過去の人口推移を確認することで、将来の動向を予測することができます。

現在の需要がある投資にも関わらず、将来的に人口減少が起こり入居者が集まらなくなる可能性もあります。

より詳細な情報を得るためには、各都道府県の統計課が公表している国勢調査の住民基本台帳や世帯数データ、振興局の市町村別人口や人口動態のデータを利用することができます。

これらの情報を通じて、市町村単位の人口推移状況を確認することができます。

建物構造や設備による差別化の重要性

投資物件の築年数や内装設備、室内の状態も重要な確認項目です。

特に投資物件を運用して入居者を募集する場合には、内装の見た目を改善するためのリフォームだけでなく、キッチンや浴室などの住宅設備が使用可能な状態であり、それらの機種やグレードも重要なポイントとなります。

近年では、オートロックや防犯カメラ、防犯テレビモニターなどのセキュリティ設備が備わっている物件が人気を集めています。

これらの確認が怠られると、投資運用前に大きな出費が必要となるリノベーションが必要になる場合があります。

したがって、投資を検討する際には、建物の構造や設備についても詳細に調査し、検討することが重要です。

マンション購入時に注意すべき事柄

マンションの管理状況とペット飼育可物件の確認 またワンルームマンションや分譲マンションの場合には、廊下やエントランスなどの共用部分の清掃状況や管理形態が常駐・非常駐など、管理状況も細かく確認しましょう。

管理会社によっては管理がずさんなところもあるほか、あまり多くはありませんが所有者の自主管理方式による管理を行っている場合には、定期的にエントランス清掃当番が回ってくるなど、想定していなかった事態がおこることもあります。

また、分譲マンションなどの購入前には、管理規約や過去の管理議事録などにも目を通しておく必要があります。

管理規約や過去の議事録を確認することで、管理会社の運営状況や修繕積立金の使途などがわかります。

構造や設備ではありませんが、分譲マンションのペット飼育可物件もアピールポイントの一つになります。

飼育可なマンションの場合には、ペットの大きさや管理組合への登録方法、基本的な飼育ルールなどが詳細に管理規約に記載されていますので、運用開始後トラブルにならないように予め確認をしておく必要があります。

また一戸建ての場合やマンション・アパートの1棟投資案件の場合には、外壁の状態など建物の劣化状況も入念に確認したいものです。

特に外壁の塗装が劣化して膨れ上がっている場合などは、塗り替えではなく外壁交換をしなければならないこともありますし、雨水の躯体浸透により躯体腐食が発生していることも懸念されます。

外壁の塗装は外壁面積に比例して費用が高くなりますが、付随費用としての足場代などは建物の高さや狭小地などの条件により通常よりも高額になります。

また建物構造の違いにより税法上の減価償却年数も異なりますので、注意したい項目の一つです。

建物の状態確認に自信が無い場合には第三者のインスペクターによる建物現況診断を行うなど、後になって失敗しないように注意しましょう。

以上、マンション購入の際に注意すべき事柄について説明しました。

内装設備の確認ももちろん大切ですが、室内状況も細かく確認しましょう。

フロアの傾斜や、室内壁の不陸(凸凹)に雨漏りの形跡など、見るべきポイントは沢山あります。

建物の状態を適切に把握することで、購入後のトラブルを防ぐことができますので、しっかりと確認を行いましょう。

内見時に確認したい事項 - 外観編

内見時には、以下の事項を確認しておくことが重要です。

外観の状態や周辺環境を注意深く観察しましょう。

・アプローチ もし一戸建てを見る場合には、まずアプローチ部分をチェックしましょう。

デザインの面では、外観が自分の好みに合っているか確認してください。

また、敷石の沈下や傾きなど、アプローチの状態も注意してチェックしましょう。

・玄関・エントランス 分譲マンションを見る場合には、玄関やエントランスの清潔さや掲示物の内容を確認しましょう。

一戸建ての場合には、玄関ドアの開閉がスムーズに行えるか、テラスやタイルにクラック(ひび割れ)や不陸がないかなどもチェックしましょう。

・塀 一戸建ての場合には、塀の状態を注意深く観察しましょう。

クラックや傾き、劣化が進んでいる箇所がないか確認しましょう。

倒壊の心配がないかも重要なポイントです。

・駐車場 分譲マンションの場合には、駐車場の管理方法や実際の利用状況を確認しましょう。

一戸建ての場合には、路盤面における不陸やクラックなども注意してチェックしましょう。

・サッシ 外から見て、コーキングの隙間がないか、サッシ枠が変形していないかなども確認する必要があります。

・基礎 一戸建ての場合には、基礎部分にクラックや沈下がないか確認しましょう。

・雨樋 一戸建ての場合には、雨樋に割れやヒビがないかチェックしましょう。

すぐに交換が必要な状態ではないかも確認しておくべきです。

・相隣関係 一戸建ての場合には、実際の距離や隣家との関係性に注意を払いましょう。

物件の確認事項:建物の状態と周辺環境

一戸建てや分譲マンションを購入する際には、以下の点を詳しく確認する必要があります。

・建物内部の状態:クラックやヒビ、壁の浮き上がり、塗装の退色などをチェックします。

床にも傾斜や劣化がないかを確認します。

内装には壁ボードの浮き上がりやクロスのひび割れ、雨漏りの形跡などがないかも確認します。

・天井や配管設備:天井には雨漏りの形跡や浮き上がりがないことを確認します。

また、配管設備には臭いや水漏れがないかをチェックします。

・建具の開閉状況:可能であれば全ての建具の開閉状況を確認します。

・換気扇:稼働していて異音がないか、正常に動いているかをチェックします。

・水回り設備(キッチン・浴室・洗面・トイレなど):清掃状況だけでなく、不具合も確認します。

機器の品番を控えておき、交換パーツが容易に入手できるかもチェックしましょう。

・押し入れやクロゼット内部:カビや臭い、雨漏りの痕跡がないかも確認します。

これらのチェック項目だけでなく、投資物件を購入する際はさらに詳しい調査が必要です。

不意な出費が生じないように物件の見る目を養いましょう。

実際の現地に足を運んで確認することも重要です。

また、周辺環境の確認も必要です。

公共施設や生活利便施設までの距離や出店状況、街の雰囲気などは、資料だけを信じずに実際に現地を訪れて確認することが大切です。

最寄り駅から徒歩でかかる時間は、不動産表示では基本的に80mを1分と計算されていますが、実際の道路状況によって異なる場合があります。

防犯カメラや街灯の設置状況も確認したいですし、周辺地域の犯罪発生率も警察のホームページで調べることができます。

購入前にこれらの情報をチェックすることも重要です。

まとめ

不動産投資は物件選びで決まると言っても過言ではありません。

条件のいい物件は取り合いになり、金額も高騰します。

その為、常日頃アンテナを張っていい物件に出会ったら即決することが良い物件を購入する秘訣になります。

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