固定資産税は不動産を所有している人が毎年支払わなければならない税金です。
土地や建物を取得または相続した場合、固定資産税の金額に不安を感じる人もいるでしょう。
固定資産税は特定の計算方法に基づいているため、自分で計算しシミュレーションすることができます。
もし税金が高額になると感じた場合は、固定資産税の負担を軽減する方法も考えてみましょう。
この記事では、固定資産税を計算する方法や税金を減らすための特例について紹介します。
固定資産税を計算する方法
土地や建物を所有していると、その所有者は固定資産税を払う必要があります。
固定資産税は1月1日時点での所有者を対象に課税されますが、具体的な金額は土地や建物の所在地の市または町で計算されます。
通常は自分で固定資産税の額を計算する必要はありませんが、事前に計算し確認することも可能です。
固定資産税評価額を確認する
土地や建物の固定資産税額は、土地や建物の購入価格や建築価格を元に計算されるわけではありません。
代わりに、固定資産税評価額として決まった金額を基に計算されます。
固定資産税評価額は、各市町村で設定されます。
土地の固定資産税評価額は土地の所在地や用途などから算出され、建物の固定資産税評価額は建物の材料や構造によって決まります。
具体的な固定資産税評価額の計算方法は知ることができませんが、計算結果を知ることはできます。
毎年送られてくる固定資産税の納税通知書には、土地や建物の固定資産税評価額が記載されています。
また、市役所で固定資産評価証明書を入手することもできます。
これらの書類から、自分が所有する土地や建物の固定資産税評価額を確認することができます。
建物の固定資産税を計算
建物の固定資産税は、建物の評価額に税率を乗じることで計算されます。
評価額は、建物の固定資産税評価額を基にして求められる金額であり、税額計算の基礎となります。
固定資産税評価額とは、実際の税額を計算する際に必要な金額のことです。
建物の課税標準額は、以下の計算式に従って求められます：評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率。
設備の設置がある場合、評点が高くなり、固定資産税評価額も高くなります。
再建築費評点は、その建物をもう一度建築する場合にかかる費用のことです。
また、建物は経年経過によって価値が低下するため、経年減点補正率を使用して課税標準額を減少させます。
ただし、課税標準額を細かく計算することはほぼ不可能です。
このため、建築価格や購入価格の約70%を課税標準額の目安として使用して、固定資産税を計算します。
また、新築住宅には特例があり、新築から5年間は課税標準額が半分になります。
標準の税率は1.4%ですが、自治体によって異なる税率が適用される場合もあるため、確認しましょう。
土地の固定資産税を計算
土地の固定資産税評価額は、土地の地目によって計算方法が定められています。
宅地の場合、計算方法として「市街住宅地評価法」または「その他の宅地評価法」があります。
市街住宅地評価法は一般的に路線価方式と呼ばれています。
これは、道路に面する土地の1㎡あたりの価格に、土地の状況に応じた補正率を掛けて1㎡あたりの単価を決定し、土地の面積と掛け合わせることで固定資産税評価額を求めます。
一方、その他の宅地評価法は標準値比準方式とも呼ばれます。
土地のケース
固定資産税額のシミュレーション ここでは、具体的なケースを通じて固定資産税の計算方法を理解しましょう。
例えば、あなたが所有する土地が市街化区域に所在し、居住用建物が建っている場合を考えてみます。
まず、土地の利用状況や家屋の密度などを考慮して、同様の地区ごとに標準値を定めます。
そして、その標準値に土地の面積を乗じて固定資産税評価額を計算します。
ただし、居住用建物が建っている土地には特例が適用されます。
土地の面積が200㎡以下の場合は、課税標準額が6分の1となります。
一方、200㎡を超える部分については、課税標準額が3分の1となります。
この課税標準額に、標準税率1.4%を乗じることによって、土地の固定資産税額を計算することができます。
そして、固定資産税の計算を行う際には同時に都市計画税も考慮する必要があります。
都市計画税の計算は、固定資産税とほぼ同額の課税標準額に対して、標準税率0.3%を乗じて計算されます。
つまり、固定資産税と同じ時期に、同じものを対象とする税金が計算されることになります。
固定資産税の納税通知書には、固定資産税だけでなく都市計画税についても記載されているため、注意深く確認することが大切です。
また、小規模宅地の特例に注意が必要です。
特例が適用される場合でも、土地の面積が200㎡以下であっても課税標準額は6分の1ではなく3分の1となります。
最後に、都市計画税はすべての土地や建物に対して課されるわけではありません。
原則として、市街化区域に所在する土地が課税の対象となります。
宅地であっても市街化調整区域などに位置する場合は、課税の対象にはなりません。
したがって、まずは所有する土地が市街化区域に所在するか確認し、次に小規模宅地の特例が適用されるかを確認してから、0.3%を課税標準額に乗じて都市計画税を計算します。
以上が、固定資産税と都市計画税の計算方法の詳細な説明でした。
これらの情報をもとに、固定資産税額をシミュレーションしてみてください。
固定資産税の計算方法には、建物の種類や新築・中古の違いによる特例の適用があり、それに応じて計算方法も異なります。
以下にそれぞれのパターンごとの固定資産税の税額計算の流れを説明します。
新築戸建てのケース
まずは新築の戸建ての場合です。
例として、土地の評価額が4,500万円で、建物の評価額が1,000万円とします。
この場合、土地には「小規模宅地の特例」が適用され、建物には「新築住宅の軽減措置」が適用されます。
まず、土地の課税標準額を計算します。
土地の面積が300㎡である場合、小規模宅地の特例の適用範囲内（200㎡以下）と適用範囲外（200㎡を超える部分）で別々に計算します。
小規模宅地の特例の適用範囲内（200㎡以下）の課税標準額の計算式は、土地の評価額（4,500万円）× 200㎡ / 300㎡ × 1/6 となります。
これにより、課税標準額は500万円となります。
また、適用範囲外（200㎡を超える部分）の課税標準額の計算式は、土地の評価額（4,500万円）× 100㎡ / 300㎡ × 1/3 となります。
これにより、課税標準額も500万円となります。
次に、建物の課税標準額を計算します。
新築住宅の軽減措置の適用により、建物の評価額（1,000万円）を半額にすることができます。
したがって、課税標準額は500万円となります。
計算結果として、土地の固定資産税額は14万円、建物の固定資産税額は7万円となります。
そのため、合計で21万円の固定資産税を納税する必要があります。
新築マンションのケース
次に、新築マンションのケースについて説明します。
この場合も、土地には小規模宅地の特例が適用され、建物には新築住宅の軽減措置が適用されます。
例として、土地の評価額が600万円で、建物の評価額が2,000万円とします。
まずは土地の課税標準額を計算します。
小規模宅地の特例の適用により、土地の評価額を1/6にすることができます。
したがって、課税標準額は600万円 × 1/6 = 100万円となります。
次に、建物の課税標準額を計算します。
新築住宅の軽減措置により、建物の評価額を半額にすることができます。
したがって、課税標準額は2,000万円 × 1/2 = 1,000万円となります。
最終的に、土地の固定資産税額は100万円 × 1.4% = 14,000円、建物の固定資産税額は1,000万円 × 1.4% = 140,000円となります。
したがって、固定資産税の合計額は15万4,000円となります。
以上が、固定資産税の計算方法です。
建物の種類や新築・中古によって特例が適用されることに注意しながら、評価額や課税標準額を適切に計算して、固定資産税の納税額を算出しましょう。
固定資産税の負担を軽減する方法
固定資産税の金額は、土地や建物の所在地の市町村によって計算されます。
固定資産税評価額の計算も市町村によって行われるため、土地や建物を所有する人が何をしても、固定資産税の負担を軽減することは難しいと考える方もいるかもしれません。
しかし、実際には固定資産税の負担を軽減する方法があります。
土地や建物に応じた方法を選択することができるのです。
たとえば、中古の戸建て住宅で土地の評価額が3,600万円、建物の評価額が500万円だった場合を考えましょう。
土地については、中古住宅であっても特例が適用されます。
特例による課税標準額の計算は以下の通りです。
（200㎡以下の土地）：3,600万円 × 200㎡／300㎡ × 1／6＝ 400万円 （200㎡を超える土地）：3,600万円 × 100㎡／300㎡ × 1／3＝ 400万円 合計すると、土地の課税標準額は800万円となります。
一方、建物には新築住宅の軽減措置は適用されませんので、建物の評価額500万円がそのまま課税標準額となります。
この場合、土地の固定資産税額は11万2,000円、建物の固定資産税額は7万円となり、総合計で18万2,000円の固定資産税がかかります。
同様に、中古マンションの場合は土地の評価額が600万円、建物の評価額が1,000万円とします。
中古マンションの土地にも特例が適用されますので、土地の課税標準額は600万円 × 1／6 ＝ 100万円となります。
建物には新築住宅の軽減措置は適用されませんので、建物の評価額がそのまま課税標準額となります。
この場合、土地の固定資産税額は1万4,000円、建物の固定資産税額は14万円となり、固定資産税の合計額は15万4,000円となります。
以上のように、固定資産税の負担を軽減する方法は存在します。
土地や建物の評価額に応じて、評価額を適用する特例や軽減措置を利用することができ、税金をより少なく抑えることができるのです。
固定資産税を減額する方法
新築住宅の軽減措置を利用しましょう 一戸建てやマンションなどの新築住宅を取得した場合、住宅の用途や構造によって定められた床面積の要件を満たすことで、固定資産税の課税標準額が2分の1になる特典があります。
ただし、3階建て以上の耐火・準耐火建造物の場合は5年間、さらに長期優良住宅に認定された場合は3階建て以上の耐火・準耐火建造物の場合は7年間、この軽減措置が適用される期間が延長されます。
具体的な要件は、一戸建ての場合は50㎡以上280㎡以下、共同住宅の貸家の場合には40㎡以上280㎡以下となっており、1戸当たり120㎡までの部分について、2分の1の軽減措置が受けられます。
例えば、延床面積が120㎡以下の一戸建てやマンションならば、評価額がそのまま2分の1になりますが、120㎡以上の場合には、120㎡の部分についての評価額が2分の1となります。
また、住宅用地の特例も利用することで固定資産税を減額することができます。
小規模の住宅用地の場合には、200㎡以下の部分については課税標準額が評価額の6分の1、200㎡を超える部分については課税標準額が評価額の3分の1となる特例が適用されます。
特に首都圏や地方の中心都市など土地の評価額が高い場所では、この特例を利用することで固定資産税を軽減することができます。
そのため、アパートなどの共同住宅の建設を検討する場合もある程度のメリットがあります。
ただし、注意点として、建物が専用住宅の場合には、適用の要件は比較的明確ですが、住宅の一部を店舗や事務所、作業場、工場などに利用していた場合には、住宅部分の割合によって適用の要件が異なってきます。
そのため、細かい詳細については確認が必要です。
省エネリフォームを行うと固定資産税が減額される
主に熱利用の効率化を目指すための省エネに関するリフォームを行う場合、築年数や工事の種類、工事費などの一定の条件を満たすと、住宅の床面積が120㎡以下であれば、固定資産税の3分の1が減額されます。
ただし、この減額措置はリフォーム工事を行った翌年度のみ適用されるものです。
例えば、以下のようなリフォーム工事が対象です。
1. 窓を断熱サッシや二重ガラスのものに変更するリフォーム工事 2. 床や天井、壁に断熱材を追加または交換して熱効率を向上させるリフォーム工事 なお、省エネリフォームとバリアフリーに関するリフォームは同時に減額措置を適用することができますが、耐震改修リフォームについては他のリフォームと併用することはできません。
そのため、リフォーム工事を行う際は、どの工事を行うのかを明確にし、固定資産税の計算においてどの減額措置を適用するかを決めておく必要があります。
また、減額措置は1年間しか適用されませんので、耐震改修リフォームについては別の年に実施することも有効な方法です。
特例を適用するためには、リフォーム工事または改修・補強工事の完了後、自治体に固定資産税の減額措置に関する申告を行う必要があります。
申告の際には必要な書類を添付することも忘れずに行いましょう。
バリアフリーに関する住宅改修を行うと固定資産税が減額される
バリアフリーに関するリフォーム工事を行った場合、65歳以上の方や要介護の方が入居しているなど一定の条件を満たすと、翌年度に限り固定資産税の3分の1が減額されます。
減額の対象となるのは1戸当たり100㎡以下の部分です。
バリアフリーに関する工事を行った場合は、市区町村の固定資産税課に相談してみることをおすすめします。
バリアフリーに改修するメリットと節税制度
バリアフリーに改修することは、車いすの人や高齢者などにとって利用しやすい環境を提供するための重要な取り組みです。
まず、廊下や入口を拡張することで、車いすが通りやすくなります。
また、歩行補助のための手すりを設置することで、階段や廊下の移動が安全になります。
さらに、玄関や部屋の入口の段差を解消することは、車いすの人たちが自由に出入りできるようにするための重要な改修です。
浴室やトイレには滑り止めや手すりを設置することで、バスタブやトイレの使用が安定し、介助者が介助しやすい環境を整えることができます。
また、地震などの災害への耐性を高めるためには、耐震改修が必要です。
耐震改修を行った住宅には、固定資産税の減額制度が適用されます。
築年数や工事金額などの要件を満たす場合、120㎡までの部分については2分の1の減額が適用されます。
また、「耐震基準に適合している工事」であることを証明するための証明書を受け取っている場合、120㎡以上の部分や非住宅部分についても2年分の固定資産税が2分の1軽減されます。
ただし、この場合の減額は耐震改修費用の2.5％を限度とします。
まとめ
以上が、住宅をバリアフリーや耐震性を向上させるための改修に関する情報でした。
固定資産税の金額は、自宅の条件によって異なるため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。
また、節税制度を活用することで、固定資産税の負担を軽減することも可能です。
