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中古マンションは、新築マンションと比べても魅力的な点がたくさんあります。
中古マンションを何度も購入して住み替えを実現している人もいるほどです。
しかし、中古マンションを探す方法や中古物件におけるリスクについて不安を感じている方も多いでしょう。
そこで今回は、中古マンションの購入の流れや手続きの方法、中古マンション特有のリスクや調査方法について詳しく説明します。
中古マンションも購入の候補に入れてみてください。
中古マンションを購入するまでの流れ
中古マンションを購入する際、新築マンションとは異なり、広告やインターネット上での宣伝はあまり行われません。
では、具体的にはどのように中古マンションの情報を得て、売買契約や引渡しまで進めれば良いのでしょうか。
以下で順を追って説明します。
購入計画を立てる
中古マンションを購入する前に、まずは資金計画とスケジュールを中心とした購入計画を立てる必要があります。
初めて購入する場合、自分の年収や自己資金からどのくらいのマンションが購入できるのか、いくらぐらいの住宅ローンが組めるのか、分からないことがたくさんあるかもしれません。
まずは、新築マンションのモデルルームに行ったり、中古マンションを扱っている不動産会社を訪問して相談することをおすすめします。
そこで、具体的な購入のイメージをつかんでおくことが大切です。
物件の選定と契約
資金やスケジュールの予想ができたら、住みたいエリアや床面積、マンションの種類など、自分の希望に合う物件を探すためにインターネット上の不動産情報サイトを利用しましょう。
物件の価格にはエリアによって大きな差があるはずです。
物件を見つけたら、それを扱っている不動産会社と連絡を取り、媒介契約を締結します。
複数の不動産会社に相談することで、信頼できる不動産会社と契約するようにしましょう。
不動産会社の選び方については後述します。
現地見学を行う
不動産会社は、専門的な不動産情報や独自の情報ネットワークを駆使して物件を紹介してくれます。
気に入った物件が見つかったら、現地見学を依頼しましょう。
中古マンションの場合、入居中の場合には内覧ができないこともありますが、現在の入居者に話を聞ける機会があるかもしれません。
現地を訪問する際には、住み心地や売却理由、外観や周辺環境についても詳しくチェックしましょう。
購入費用の見積もりを受ける
中古マンションの購入には、購入代金以外にもローン事務手数料や登記費用、仲介手数料、税金などの諸費用や、修繕費用やリノベーション費用がかかる場合があります。
事前に見積もりをもらうことで、ローン申し込み時に金融機関への説明がスムーズになります。
また、支払いのタイミングも確認しておきましょう。
ローンの審査を申し込む
ローンの審査は、取扱金融機関を通して行われます。
申込書や年収証明書などの書類を提出し、1週間から2週間で結果が出ます。
審査は申し込みに基づいて行われ、融資の可否が判断されます。
売買契約・決済・引渡し
住宅を買う際には、まずは売買契約を結びます。
売買契約では、買い手と売り手が条件について合意します。
また、ローンの審査が通った場合には、売買契約を締結することができます。
特に中古マンションの場合には、引渡日に注意が必要です。
引渡日は、現在の入居者の引っ越し時期などを考慮して決定されますので、想定よりも遅れる場合があります。
契約時に引渡日を明確にしておくことで、後々トラブルを避けることができます。
また、引渡し後に何か問題が生じた場合に連絡できる窓口についても確認しておくことが大切です。
引渡し後も不動産会社がきちんとサポートしてくれるかどうかも重要なポイントです。
中古マンションを購入する際には、さまざまな注意点があります。
中古マンションの販売資料が不足していることが多いため、情報収集にも手間がかかります。
しかしそれだけの価格の取引ですので、物件の情報に関しては詳細な部分まで確認することが重要です。
特に災害リスクについては注意が必要です。
近年は大雨や台風、積雪によるマンションへの被害が増えています。
また、地震の頻度も増えています。
これらの災害は防ぐことができませんが、事前に調査しておけばリスクを回避することができます。
さらに、中古マンションの市場価格は予想以上に変動することもあります。
中古マンションの価格は、地域や周辺環境の変化、修繕の有無などによって影響を受けます。
市場価格の変動を予測するのは難しいですが、長期的な目線で考えて価値のある物件を選ぶことが大切です。
売買契約前には、その物件の市場価格動向を調査しておくこともお勧めです。
売買契約、決済、引渡しのプロセスには、様々な要素が含まれます。
しっかりと確認し、トラブルが起こらないように注意しましょう。
また、中古マンションを購入する際には、リスクや市場動向にも注意しながら慎重に物件選びを行うことが重要です。
中古マンションの購入における成功ポイント
不動産市場の動向、金利動向、経済動向などを注意深く観察することは、中古マンションの購入成功に不可欠です。
市場価格が高いからといって、必ずしも中古マンションを購入するのが最適なタイミングとは言えません。
なぜならば、ローンの金利が低くなっていて買い時であるかどうかは市場価格だけで判断できないからです。
また、中古マンションにおいては、築年数が5年から10年程度の場合には特にリノベーションの必要はありません。
しかし、20年以上経過すると、特に水回りを中心に設備の老朽化が目立ってきます。
そのため、築20年以上の中古マンションを購入する際には、リノベーション費用を考慮に入れる方も多いです。
また、築古マンションをリノベーションすることを楽しみとして購入する人も増えています。
しかし、自分の思い通りにリノベーションするためには、予算オーバーにならないように計画を立てる必要があります。
さらに、中古マンションを購入する際には、住環境や管理体制も重要な要素です。
周辺環境や管理組合、管理規約によって、住み心地が大きく変わることがあります。
特に古いマンションの場合には、入居者が多く変わっていることや管理規約が整っていないこともあります。
そのため、事前にマンションの管理体制について情報を確認することが必要です。
さらに、災害リスクも物件を選ぶ際に確認すべきポイントです。
近年、大型の台風や大雨、地震などの被害が増えています。
特に浸水による被害は深刻であり、台風や豪雨が原因となって浸水が発生するケースもあります。
より安全な物件を選ぶためには、災害リスクも考慮しなければなりません。
物件検討時に押さえるべきポイント
地下の電気系統に不具合が起きると、エレベーターや地下水道が使用できなくなってしまいます。
同様に、半地下の駐車場が浸水すると、ポンプによる排水完了まで立ち入ることができません。
近年では、大雨や洪水による浸水被害が毎年どこかで起きています。
また、阪神・淡路大震災や東日本大震災をはじめ、熊本地震や北海道地震などの大地震も発生しており、南海トラフや首都圏直下型地震などの地震リスクも高いとされています。
物件を検討する際には、こうした災害リスクに関しても確認しておく必要があります。
具体的には、大雨や洪水のリスクについては、自治体が作成しているハザードマップを入手し、所在地の浸水の可能性を調査する方法があります。
ハザードマップは自治体の役所で入手できる場合もありますが、多くはインターネット上に公開されています。
特に、マンションが海抜ゼロメートル地域や大規模河川の堤防よりも低い場所に建設されている場合は、浸水の可能性が高まりますので、過去の浸水事例などもインターネットで検索してみることをおすすめします。
また、大型地震による被災は避けられませんが、建物の耐震性については事前に確認することができます。
特に、耐震性については注意が必要です。
旧耐震基準（1981年6月1日以前）によって建てられたマンションは、耐震補強されていない場合、大きな地震で倒壊する危険性がありますので、なるべく購入を避けるようにしましょう。
市場価格をよく確認しましょう
阪神・淡路大震災以降に建てられたマンションの耐震性には問題はありませんが、東日本大震災の際には地盤の液状化現象が発生し、地盤沈下によって基礎杭が露出したマンションも存在します。
したがって、東日本大震災時にこのような被害がなかったかどうか、できるだけ調査する必要があります。
また、中古マンションを購入する際には、市場価格をよく確認することが重要です。
新築マンションの価格形成と中古マンションの市場価格
新築マンションの価格は、土地の仕入れ価格に建築費、広告費、デベロッパーの利益を上乗せして決定されるため、必ずしも販売価格が不動産市況に即座に反映されるわけではありません。
一方で、中古マンションの場合は、周辺の取引事例が重なって価格が形成されるため、不動産市況によって販売価格が左右される要素が大きくなります。
したがって、中古マンションを購入する際には、不動産市況や周辺の中古マンションの市場価格をよく調べる必要があります。
不動産市況の判断方法
不動産市況は、新築マンションの契約率と中古マンションの平均価格の推移によっておおよその判断ができます。
新築マンションの契約率は、「不動産経済研究所」が月次レポートとして発表し、日経新聞や経済ニュースでも取り上げられています。
一般的に、契約率が70%未満であれば好不況とされ、50%から60%の契約率が続く場合はマンション不況と判断されます。
また、中古マンションの平均価格は緩やかな上下を繰り返しますが、近年は東京オリンピックの影響で高止まりが続いています。
市場価格の調査方法
中古マンションの価格を調査する方法としては、インターネット上の不動産情報サイトに掲載されている物件の平米単価や坪単価を比較することがあります。
このような情報を入手することで、市場価格の傾向や相場を把握することができます。
さらに、不動産業者や専門家に相談してアドバイスを受けることもおすすめです。
価格比較には平米単価や坪単価を利用しましょう
中古マンションを比較する際には、築年数や床面積などが異なるため、単純に比較することはできません。
しかし、平米単価や坪単価を調べることで、同じ基準で比較することが可能です。
また、定期的に調べることで価格の推移も把握することができます。
不動産のプロでなくても、平均的な値上がりや値下がりを確認することができるでしょう。
リノベーションする際の費用について
中古マンションをリノベーションする場合、リノベーション費用についても予算として考慮する必要があります。
特に、住宅ローンを利用する予定の場合、リノベーション費用が予想以上にかかると手持ち資金が不足し、困ることがあります。
リノベーションの方法には、一部の設備を更新する部分的なリノベーションと、マンションの構造部分から全体的に改装するフルリノベーションの2つの方法があります。
フルリノベーションの費用相場と方法
内装や床、設備機器を全て新しくするフルリノベーションの場合、費用相場はマンションの床面積によって大まかに決まります。
建材の選択によっても異なるため、一般的には1坪あたり30万円から45万円ほどが相場とされています。
例えば、70㎡（約21坪）の場合、平均的な費用は800万円程度です。
キッチンのリノベーション費用相場と機能の選択
キッチンのリノベーション費用は、システムキッチンのグレードや機能によって異なります。
シンクや収納の大きさ、コンロの種類（ガスコンロ、IHクッキングヒーターなど）、L型やI型、アイランドキッチンなどの組み合わせによっても価格は変動します。
一般的な費用相場は100万円から300万円程度です。
内見時には住環境・管理体制を見ておく
中古マンションを購入する際には、複数の物件を現地訪問し、内覧することがあります。
部屋の内装や設備の状況を確認するだけでなく、周辺の住環境や管理体制についてもチェックしておくことが重要です。
具体的には、以下の点に注意して確認しましょう。
1. 日当たりや風通し：建物周辺に高い建物や構造物がないか確認しましょう。
これらが存在すると、日光や風の通りが悪くなる可能性があります。
2. 騒音や悪臭、ホコリや排気ガス：周辺に騒音源や異臭の元となる施設がないか注意しましょう。
また、工事や交通量の多い道路によるホコリや排気ガスの影響も気になる要素です。
3. 嫌悪施設の存在：墓地や葬祭場、工場、下水処理施設など、心地よい環境に影響を及ぼす施設が近くにあるか確認しましょう。
4. アクセス路の安全性：駅や学校へのアクセス路が安全であるかを確認することも重要です。
特に、乳幼児を抱える家族にとっては、ベビーカーで通行する際の安全性を確保できるかが気になるポイントです。
特に、周囲の騒音は内見時には気にならないかもしれませんが、実際に住み始めると耳障りに感じることもあります。
また、隣に病院や消防署がある場合は、救急車や消防車のサイレンの音が頻繁に聞こえるかもしれません。
これらの点は、家族の生活に影響を及ぼす要素となるため、注意を払うべきです。
周辺状況の確認が重要
実際に周辺を歩いてみることをおすすめします。
なぜなら、駅に行くために歩道橋を利用する必要があるかや、大きな道路にはなぜ歩道がないのかといった理由がわかるからです。
このような点は、実際に歩いて確かめることで見つけることができます。
適切な管理体制の確認
管理体制をチェックする際には、管理会社の信頼性と管理組合の運営方法を注目しましょう。
管理体制には、常駐管理、日勤管理、定期巡回などの種類があります。
一般的に、新しい大規模なマンションほど管理体制は充実している傾向があります。
しかし、古いマンションの場合は、管理会社が数回変わっていることがあり、管理料に見合った適切な管理体制が整っているかどうかを注意深く確認する必要があります。
具体的には、共用部分（エントランス、エレベーター、廊下、ゴミ捨て場など）の清掃状況や郵便受けの状態、外壁の清掃状況を見ることで、管理のレベルを判断できます。
また、特に古いマンションの場合、修繕費を使い切っていて十分な修繕費が蓄えられていない可能性があるので、管理組合の状況も確認する必要があります。
全てのマンションを詳細に調べることは難しいかもしれませんが、古いマンションを検討するときには、こうしたリスクも考慮に入れておくことが重要です。
購入時の不動産会社の選び方
中古マンションを購入する際には、不動産仲介を専門に行っている不動産会社と媒介契約を結び、売主との交渉や契約締結手続きを依頼します。
不動産会社の選択は、中古マンションの購入の成否に大きく影響しますので、以下のポイントを考慮してチェックすることが重要です。
相談しやすい場所にあるか
中古マンションの購入エリアが決まっている場合、今後頻繁にそのエリアに足を運ぶことになるかもしれません。
そのため、検討物件の近隣にある不動産会社を選ぶと便利です。
そうすることで、相談や具体的な物件の案内についてもスムーズに進めることができます。
近所の不動産会社ならば、相談がスムーズに進む
自宅の近くにある不動産会社を利用すると、物件の情報を得た際にすぐに相談することができます。
一方、遠くにある不動産会社だとコミュニケーションが不足してしまう恐れがあります。
以前は遠くの不動産会社に仲介を依頼することはありませんでしたが、現在はインターネットで検索できる時代です。
ネットで検索すると、希望のマンションを紹介している仲介会社が遠くにあることもあります。
このような場合は、近くの不動産会社に仲介を依頼して、遠方の不動産会社に連絡してもらうことで、取引をスムーズに進めることができます。
不動産会社の得意分野を確認しよう
すべての不動産会社が中古マンションの売買が得意ではありません。
賃貸の仲介専門や一戸建ての開発専門など、得意な分野に特化して営業していることがあります。
中古マンションの売買は取引事例が豊富で、多くの不動産会社が実績を持っていますが、仲介担当者の経験や実績が十分でないこともあります。
売買の相談をする際には、担当者に経験や実績の有無を尋ねてみましょう。
リフォームや不具合修理の相談に応じてくれるかを確認しよう
中古マンションの購入では、リノベーションや不具合の修理が頻繁に発生することがあります。
そのような場合でも、不動産会社が相談に乗ってくれるかどうかは重要なポイントです。
不動産会社自体がリフォーム工事を行っている場合は少ないため、リフォームを行う際には提携会社を紹介してもらうことになります。
しかし、不動産会社が窓口となって親身に相談に応じてくれる場合は、取引を安心して進めることができます。
リノベーションや不具合の修理は引渡し後に行われることが一般的ですので、引渡し後も適切な対応をしてくれる不動産会社は信頼度が高いと言えます。
まとめ
不動産市場では、新築のマンションが即日完売することがありますが、同じような人気物件の中古マンションも売り出されるとすぐに売れる傾向にあります。
ですから、情報を得た時点で迅速に行動するためには、購入計画をあらかじめ立てておくことが重要です。
予算や希望のエリア、広さ、自己資金の割合、リノベーションにかかる費用などについて、事前にまとめておくことが必要です。
エリアを決めておけば、その地域の情報やハザードマップの状況に詳しくなり、物件の検索がしやすくなります。
この記事で紹介したポイントを中心に、検討対象のマンションをじっくりとチェックし、最適な選択をしてください。
