不動産投資が失敗したと言われるのは、最終的にトータルで収支が赤字になる場合です。
逆に言えば、トータルで収支が黒字になれば成功と言えます。
この場合、物件の売却までの期間を考慮し、長期間（30年や40年など）にわたって収益が出たかどうか、すなわちプラスになったかどうかで、投資が成功したのか失敗したのかを判断します。
不動産投資の成功は難しい
不動産投資の失敗とは、全体的に赤字になることを指します。
バブル期のように、物件の価値上昇を狙った短期的な運用ではなく、本記事では長期的な保有を前提としています。
まず、投資用の不動産物件を購入するためには、金融機関で不動産投資ローンと呼ばれる融資を組みます。
返済には、自己資金ではなく、入居者からの家賃収入を利用します。
返済期間は最長で35年になりますが、ローンを完済すると、家賃収入は利益となります。
物件を売却するまでを考慮に入れると、長期間にわたる全体的な利益がプラスになるかどうかで、成功か失敗かが判断されます。
不動産投資の成功率について
不動産投資の成功率について考えてみましょう。
多くの人が不動産投資で失敗するのは本当なのでしょうか？この記事では、不動産投資の成功率について検証していきます。
また、目的に応じた成功や失敗の定義を見直し、成功率を上げる方法についても解説します。
不動産投資の利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2つのタイプに分けることができます。
インカムゲインは、一棟アパートやマンション、個別の一戸建てなどを所有し、賃貸に貸すことによって定期的な収益を得ることです。
また、所有権を持たない小額不動産投資も広義的にはインカムゲインに分類されます。
一方、キャピタルゲインは、不動産を売買することによって買値と売値の差額利益を得ることです。
キャピタルゲインを得るには情報や交渉のノウハウが必要であり、投資経験のある上級者や不動産専門家が行うことが一般的です。
今回の記事では、一般の読者を対象にしているため、不動産投資の成功率については主にインカムゲインに限定して説明します。
インカムゲインによる不動産投資の成功を「投資家が継続的に自分の目標とする利益を得ること」と定義します。
投資の利益率は通常、リスクと比例する傾向があります。
つまり、高い利益を追求する場合にはリスクも高くなるということです。
もちろん、リスクを抑えたまま高い利益を得るような投資案件は稀です。
したがって、不動産投資の成功率を上げるためには、リスクを適切に管理し、効果的な投資戦略を立てることが重要です。
例えば、地域の需要と供給のバランスを見極め、良い収益が見込める物件を選ぶことや、信頼できる管理会社との提携をすることなどが挙げられます。
また、投資の運用期間や目標利益に合わせて柔軟に戦略を変えることも必要です。
要するに、不動産投資の成功は難しいとされる一方で、適切な知識と戦略を持つことで成功率を上げることは可能です。
投資目的やリスク許容度に応じた投資方法を選び、継続的に利益を追求することが重要です。
不動産投資の成功率を高めるためには、綿密な計画と情報収集が不可欠です。
運用中の赤字＝投資の失敗ではない
注意すべきことは、多くの人が「赤字＝投資の失敗」と考えている点です。
不動産投資の場合、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているとしても、それは必ずしも失敗とは言えません。
たとえ運用中の家賃収入がわずかであっても、ローンの残債が減り、売却時に黒字に転換すれば、その投資は成功と言えるのです。
資産形成
不動産投資は目的によって利益率が異なるため、投資目的を分類することが重要です。
資産形成を目指す場合、購入に使用する自己資金や借入資金によって考え方が異なります。
資産形成の目的では、将来的に売却する際の差益であるキャピタルゲインを重視します。
成功とは、将来的に開発が見込まれるエリアや不動産価格が微増しているエリアなど、そうした物件を取得することです。
ただし、長期的に保有する場合は固定資産税などの経費がかかります。
また、金融機関への預入利息と同等以上の収入を得ることも望ましいです。
具体的には、預入利息や固定資産税などの各種経費を上回る年間収入を得ることが目標です。
借入による場合は、個人の与信枠を利用して融資を受け、不動産取得による資産形成を目指します。
現金の場合と同様に、キャピタルゲインが得られるエリアの不動産を取得することで目標を達成することができます。
さらに、年間支払額や固定資産税などの経費を上回る年間収入を得ることも成功と言えるでしょう。
節税対策
不動産投資を行った場合、確定申告をする必要があります。
給与所得者でも不動産所得を合算することが必要ですが、この時には管理費、リフォーム代、固定資産税などの経費を差し引くことができます。
そのため、節税効果が期待されます。
また、給与所得が高いほど、確定申告による節税効果が高まるだけでなく、資産形成もできるというメリットがあります。
節税対策を目的とする場合には、借入の利息も経費として計上できるので、現金があっても借り入れをすることで節税効果が高まります。
利益率に関しては、年間支払額や取得費用、固定資産税、経費を上回る年間収入があれば目標を達成できます。
赤字であっても、損益通算による節税効果が期待できるというポイントです。
税金対策
相続税は相続発生時の相続人の人数によって控除額が定められ、超える場合には累進課税がされます。
不動産が相続財産の場合、固定資産評価額で計算されます。
たとえば、5千万円の現金を相続する場合と、同額で購入した評価額が3,500万円の不動産を相続する場合では、相続税も異なることになります。
不動産は現金と異なり、簡単に換金することはできません。
また、売却してキャピタルゲインを得られる保証もありません。
しかし、相続税の節税メリットは不動産において高いと言えます。
そのためには、固定資産税や運営経費、現金の場合の預金金利を上回る年間家賃収入を得ることが重要です。
転売による利益
不動産転売はキャピタルゲインを目的とした投資です。
不動産を所有することが目的ではなく、短期的に売却して差益を得ることを求めます。
このため、「安く買って高く売る」という考え方が重要です。
情報が重要な投資方法であり、プロの不動産業者などが豊富な情報源を持って行う手法です。
不動産投資のメリット
不動産投資を行うことにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
以下では、そのメリットを詳しく解説します。
1. 不労所得を得られる可能性がある 不動産投資では、家賃などの収入を通じて不労所得を得ることが可能です。
定期的に家賃が入るため、自身が必死に働かなくても安定した収入源を確保できます。
また、万が一病気や怪我によって働けなくなった場合でも、不動産の収入によって生活に困る心配はありません。
2. 定年後の生活費に役立てられる 現在の日本社会では少子高齢化が進み、将来の年金制度も不透明な状況です。
そのため、自身の財産を活用して不動産投資を行い、成功すれば定年後の生活費を自力で稼げる可能性があります。
定年後も安定した生活を送りたい方にとって、節税対策につながりながら体力を消耗せずに安定した収入を得ることができる不動産投資は適しています。
3. 節税対策につながる 給与所得と不動産所得を合算できるケースでは、不動産投資は節税対策の一環となるでしょう。
企業に勤めながら不動産投資を行う場合、確定申告の際に給与所得と不動産所得を合算することができます。
これにより、税金負担を軽減させることが可能です。
4. 資産価値の増加が期待できる 不動産は長期的に見ると資産価値が増加する傾向があります。
経済の成長や地域の発展に伴って需要が高まれば、物件の価値も上がる可能性があります。
不動産投資は将来的な資産の増加を期待できる点でも魅力的です。
5. 安定的な収入が得られる 不動産投資は、家賃収入を通じて安定的な収入を得ることができます。
高い物件需要や人口増加が見込まれるエリアを選ぶことで、家賃の需要が高まり安定的な収益を得ることができるでしょう。
以上が不動産投資を行うことによるメリットの一部です。
不動産投資は資産形成や収入増加の手段として幅広く活用されています。
ただし、投資にはリスクが伴うため、単純にメリットだけでなくデメリットやリスクについても注意深く考えることが重要です。
不動産投資のデメリット
不動産投資を行う場合、売買や取引がすぐに成立するわけではありません。
株式などとは異なり、不動産を売買するには査定の手続きを行った後、売り手と買い手を見つける必要があります。
この過程には通常1カ月以上の時間を要することがほとんどです。
不動産投資では、一部の不動産専門業者や不動産市場に精通している人々を通じて取引を行うことが一般的です。
しかし、市場が停滞している場合や需要が低い場合には買い手が見つけにくくなることもあります。
そのため、不動産を売却し資金を手に入れることが緊急の場合や、予定通りに取引が進まない場合には、不動産投資は流動性の低さというデメリットを抱えていると言えるでしょう。
不動産投資にはいくつかのデメリットがあります
相手がすぐに見つかる保証はない点もデメリットとして言えます。
不動産を買って賃貸する場合でも、すぐに入居者が見つかるとは限りません。
空室が続く場合もあり、家賃収入が得られない期間が生じる可能性があります。
また、アパートなどの経営を行う場合でも、初期投資と比較すると毎月の家賃収入はわずかで、利益を出すためには長期間の経営が必要です。
金融商品と比べると投資額が高いです。
不動産投資を行うためにはまとまった資金が必要です。
立地や建築物の築年数によって異なりますが、数百万円から始まり、高額な物件の場合は数億円単位の購入資金を用意する必要があります。
ただし、一括払いする必要はなく、ローンを組むことで負担を分散することが可能です。
しかし、依然として資金の用意が必要であり、投資額が大きいほどリスクも大きくなることに注意が必要です。
不動産投資は時間がかかります。
株式投資などは比較的気軽に始めることができますが、不動産の場合はすぐに始められるものではありません。
不動産投資には高額な売買が伴い、立地条件や収益性を慎重に見極める必要があります。
また、融資を受ける場合には審査や抵当権の設定などが必要になります。
アパート経営の場合でも入居者の募集や管理会社の選定などにも時間を要することがあります。
確定申告が必要です。
不動産投資によって得た収入は不動産所得に該当します。
会社勤めであっても、確定申告を行う必要があります。
確定申告は、1月1日から12月31日までの所得について、翌年の2月中旬から3月中旬にかけて税務署に申告を行います。
所得税を自分で計算し、必要な手続きを行う必要があります。
会社勤めだと所得税が給与から引かれるため、確定申告についての理解がない人も多いかもしれませんが、不動産投資に関する所得は必ず申告しなければなりません。
不動産投資の際に考慮すべき税金
不動産投資を行う際には、売買や所有に関連するさまざまな税金が発生します。
不動産取得税や固定資産税、都市計画税、所得税、譲渡所得税などがあります。
これらの税金を支払わなければならないため、投資が赤字になる可能性もあるので注意が必要です。
不動産投資の種類ごとの特徴
不動産投資には、物件の種類によって異なる特徴があります。
それぞれの物件種別ごとに特徴と留意点を理解することで、投資の成功率を高めることができます。
1棟マンション・アパート
1棟マンションやアパートを投資する場合、投資額は大きくなりますが、賃貸戸数に応じて年間収入も高くなります。
また、複数の戸数があるため、空室リスクを分散しやすいという利点もあります。
しかし、管理コストや借入金の金利負担も高くなるため、長期的な計画が必要です。
分譲マンション
分譲マンションの投資は、エリアや面積、築年数によって投資金額が異なるため一概には言えませんが、投資初心者にはワンルームマンション投資と並んで適しています。
共有部分の管理は管理会社が行ってくれるため、家賃管理やリノベーションなどの手間が少なくて済みます。
中古物件の場合、価格幅も広いですが、入居者を募集しやすい物件選びが重要です。
ワンルームマンション
専有面積が小さく、単身者向けの賃貸マンションです。
同程度の賃貸マンションと比較して、家賃を上げても入居者が入りやすい傾向があります。
公共交通機関や生活利便施設への距離が重要視されるため、間取りや住設機器の違いよりもその点に注目して物件を選ぶことが重要です。
低額で購入できるため、初心者向けと言えますが、その分、家賃も低くなりますので、1戸あたりの年間収入は高くない場合もあります。
一戸建て
築年数や立地、大きさ、間取りによって購入金額が異なります。
一戸建ての賃貸物件も、公共交通機関や生活利便施設への距離は重要な要素ですが、ファミリーをターゲットとしているため、近隣環境がより重視されることもあります。
家賃設定は築年数やエリアによって異なりますが、入居者が長期的に住み続ける傾向があり、安定した年間収入が得やすい特徴があります。
一般的に需要が供給を上回っているため、入居者を見つけやすいと言われています。
ただし、外壁や住設機器、配管などの管理責任があるため、維持費も考慮する必要があります。
オフィス・商業ビル
需要の高いエリアであれば、入居企業が長期間入居してくれる傾向がありますので、安定した年間収入を期待できます。
ただし、取得額や運営ノウハウなども必要とされ、入居企業の業務属性を考慮する必要があります。
投資スキルが高く求められる中級者向け以上の投資種別と言えます。
月極駐車場・借地など
維持管理の手間は比較的少なく運営できます。
しかしその一方で、年間収入はあまり期待できず、土地面積も一定の広さが必要です。
そのため、新たに土地を購入してキャッシュフローを確保することは難しいでしょう。
不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資を行う際には、いくつかのポイントに注意を払うことが重要です。
まず最初に大切なのは、自分なりのルールを持つことです。
投資の目的や期間、利回りなどは様々であり、一般的なアドバイスはあくまでも参考に過ぎません。
成功者は自分自身に明確なルールを設け、そのルールに基づいて判断を行っています。
利益が上がっていても自分自身の安全性に不安を感じた場合、迷わず売却するなど、自分のルールに忠実に行動することが重要です。
また、情報収集も不動産投資の成功には欠かせません。
投資する物件によって結果がほぼ確定するため、成功する物件を見つけるためには広範な情報を集めることが必要です。
例えば、需要が高く入居者が絶えない分譲マンションを安価で取得し、高い家賃で運用するという戦略は失敗する要素がほとんどありません。
ですので、情報を入手するための情報源を確保することが重要です。
以上のポイントを押さえて不動産投資を行うことで、成功率を高めることができます。
投資はリスクが伴うものですが、自分なりのルールを持ち、情報をしっかりと収集することでより賢明な投資が可能となります。
初心者でも取り組みやすい不動産投資の一つとして、J-REITや不動産小口化商品、クラウドファンディングなどがあります。
それぞれに特徴があり、投資額も比較的低いため、初めての方にもオススメです。
ただし、不動産投資は年間収入が高いとは言えないので、あくまで投資の一形態として考えることが重要です。
信頼できる不動産会社・管理会社を選ぶこと
不動産投資をする上で、情報収集だけでなく、信頼できる不動産のプロを味方につけることも重要です。
彼らから物件取得や運営に関するアドバイスを受けることで、成功の可能性が高まるでしょう。
ぶれずに自分にとってベストな選択をすることが大切です。
適切な物件を見つけるための努力
不動産投資を始めようとすると、条件の良い物件を見つけることが難しい場合や、良い物件があっても予算に合わないことがあります。
しかし、手軽な物件に安易に手を出すことは避けるべきです。
成功率の高い物件は簡単に手に入るものではありません。
情報を広く集める一方で、事前に準備を整え、条件の良い物件が現れたら迅速に判断することが重要です。
分散投資の重要性
不動産投資では、リスクを分散させるために複数の投資先を持つことが重要です。
一つの不動産にだけ投資すると、うまく運用できない場合に損失を被るリスクがあります。
そのため、投資対象を分散させることで、利益の出た不動産が損失をカバーしてくれる仕組みが生まれます。
また、一つの不動産を運用する場合には、売買のタイミングを見極める技術が必要ですが、分散投資を行うことで長期的な視点で安定した運用が可能になります。
法人化を検討する利点
不動産投資を頻繁に行うのであれば、法人化を検討することもあります。
個人で不動産の転売を行った場合、短期譲渡所得に対して課税がかかり、利益を上げることが難しくなります。
しかし法人化すると、短期譲渡所得に対する課税は免れ、代わりに法人税が課税されるため、利益をより効率的に挙げることができます。
経済的なメリットを追求する場合、法人化は検討すべき手段です。
成功の考え方が違うことについて
不動産投資の成功の考え方は、目的によって異なることをすでに解説しましたが、これは最低限の基準に過ぎません。
ここでは、これまでの解説を背景に、「成功しないためには避けるべきこと」について詳しく説明します。
低利回り物件に手を出すことはおすすめしない
不動産投資にはリスクがありますが、適切に理解して運営を行えば、確実性が高いと言えます。
しかし、リスクを恐れて立地やブランドにこだわりすぎて低利回り物件に手を出すことはおすすめできません。
不動産投資の最大の魅力は、利益を積み重ね投下資金を早く回収し、次のステップに進むことです。
低利回り物件は回収が遅く、築年数により維持費も高くなります。
利益が低調であるため、投資した資金を回収するのにも時間がかかり、最終的には赤字になってしまう可能性もあります。
表面的な高利回りに惑わされず物件を選ぶ
ワンルームマンション投資などで、新築時の高利回りを前面に押し出されているケースがありますが、注意が必要です。
高利回りは入居者がいて初めて実現するものであることを理解してください。
入居者がいない状態での高利回りは、シミュレーションに基づく単なる目安に過ぎません。
物件によって入居ターゲットは異なり、高利益だけでなく、入居者が選ぶ基準を調査し、実際に入居者が決まり、安定した年間家賃が得られるかを検討する必要があります。
物件選定を他人に任せてはいけない
高利回りの優良物件情報は、ただ待っていて手に入るものではありません。
不動産投資では、自分自身で物件を選定することが重要です。
情報を集め、リサーチを行い、経験を積み重ねることで、成功に近づくことができます。
他人に物件選定を任せることは避け、自分自身で的確な判断をするようにしましょう。
不動産投資のリスクと注意点
不動産投資は、高リターンの情報を手に入れるためには、自分で知識を深めるだけでなく積極的に情報収集を行う必要があります。
全ての不動産業者が高利回りの物件を販売せずに自社で運用するわけではありませんが、確実な高利回りの物件は自社で保持することが多いです。
ですから、見ず知らずの不動産業者から突然高利回りの物件が紹介されることは珍しいです。
そのため、見知らぬ業者からの電話には注意が必要です。
また、投資用物件として提示された販売資料についても、単純に鵜呑みにせずに慎重に精査しましょう。
シミュレーションの内容だけでなく、立地やエリアに関する情報も確認し、第三者のアドバイザーにも意見を聞いて検討することが重要です。
不動産投資にはリスクが伴うため、何も知らずに投資を始めるのは危険です。
レバレッジ投資とは
レバレッジ投資とは、自己資金よりも大きな資金を利用して投資を行うことです。
この手法はFXや株式取引でよく使われますが、不動産投資でも高額なローンを組んで自己資金よりも大きな金額を投資する場合に活用されます。
しかし、レバレッジ投資は短期間での変動が大きく、高いリスクと高いリターンを伴うものとなります。
地方の築古物件について
地方にある築古物件は、利回りの高い物件が多くあり、価格帯も比較的安いため魅力的に感じるかもしれません。
しかし、地方の築古物件は適正価格を見極めることが難しい特徴があります。
また、資産価値も低く見られがちであり、金融機関からの融資も難しくなる可能性があります。
リスクが大きいため、不動産投資初心者の方は地方の築古物件には注意が必要です。
不動産投資の失敗事例と成功のためのポイント
不動産投資を行う際には、情報源から得た情報を参考にすることは有益ですが、情報を鵜呑みにすると失敗することがあります。
例えば、不動産会社から「入手困難な良質物件が売りに出た」と言われて、築年数や他の懸念点を気にせずに購入することは危険です。
実際には修繕費用などの出費が膨れ上がり、収益を上げることができない場合もあります。
このような失敗を避けるためには、情報に惑わされずに冷静に判断することが重要です。
老後に安定した収入を得るために不動産投資を行う場合もあります。
特に、区分ワンルームマンションを購入する予定だった場合、一棟物件は相場よりも安く売られていたために誘惑を感じるかもしれません。
しかし、空室率が高くて収益を上げることができず、結果的に購入時よりも安い価格で物件を手放すことになるかもしれません。
老後の安定した収入を望む場合には、リスクの高い一棟投資よりも区分投資の方が有効です。
投資をする際には、自身の運用目的を考慮して慎重に判断しましょう。
また、少額の資金で不動産投資を始める場合には、リスクも考慮する必要があります。
例えば、就職して間もなく親から借金をして頭金を作り、銀行の融資を受けて不動産投資を行ったとします。
しかし、返済プランを無理のあるものにしたために家賃収入が予想通りに得られず、結果的に収益よりも返済額の方が多くなってしまいます。
不動産投資を行う際には、資金にある程度の余裕を持って計画的に行うことが重要です。
まとめると、投資を成功させるためには自身の目的を明確にし、人任せにせずに努力することが重要です。
不動産投資の成功者は、皆自身のルールを定めて努力しています。
以上、不動産投資の失敗事例と成功のためのポイントを紹介しました。
まとめ
不動産投資は、株の価格変動に比べて投資家が関与できる要素が多いです。
株の場合は、仕手戦など外部要因に左右されることがありますが、不動産投資では自分自身が情報収集の窓口を開拓し、自らの資産運用によって成功を収めることができます。
不動産投資の成功率に関しては、根拠のない情報が流布されることがありますが、そういった情報に惑わされずに自分自身がルールを定め、成功を目指しましょう。
