人生の中で、相続は数多く経験することはありませんが、その際には相続税の手続きや遺産分割協議など、非常に複雑な手続きが必要になります。
相続する資産が多額であれば、相続税も大幅に増える可能性があるため、適切な節税策が求められます。
この記事では、相続対策として不動産投資が効果的である理由について詳しく説明します。
相続時には、適切な節税策や遺産分割の円滑化を考慮し、専門家の助言を受けながら、不動産投資を活用して相続対策を進めていくことが重要です。
2023年度税制改正による変化
2023年度の税制改正では、相続税および贈与税の一部規定が変更されました。
ここでは、変更された2つのポイントについて詳しく紹介していきます。
生前贈与加算期間が3年から7年へ延長
生前贈与された財産について、相続税が課されないという特典があります。
また、年間で110万円以下であれば、贈与税もかからない非課税枠があります。
ただし、被相続人の死亡日から遡って特定の期間内に贈与された財産には、「生前贈与加算」という制度が適用されます。
つまり、被相続人の死後、生前贈与された財産に加算された金額も相続税として納める必要があります。
かつては生前贈与加算の適用期間は3年間でしたが、最近の税制改正により、この期間は7年間に延長されました。
具体的には、被相続人の死亡日の3年前までに贈与された財産は全額が課税対象となります。
また、4〜7年前に贈与された財産については、総額100万円を控除した金額が課税対象となります。
つまり、この期間に贈られた財産の一部が相続税の対象となるわけです。
相続時精算課税に年110万円の控除を新設
贈与税には2つの課税方式があります。
一つは暦年課税で、この制度では年間で受けた贈与に対して1年ごとに課税が行われます。
もう一つは相続時精算課税で、この制度では特定の贈与者から受けた贈与について累計で2,500万円まで贈与税を非課税とし、相続が発生した時に一括して相続税が課税されます。
従来の制度では、相続時精算課税を選択すると暦年課税の年間控除110万円は利用できませんでした。
しかし、2023年の税制改正で110万円の基礎控除が新設されました。
これにより、相続時精算課税を選んだ場合でも、110万円の控除を受けることができます。
つまり、相続時には累計2,500万円の特別控除と年間110万円の控除の両方が適用されることになります。
この変更により、受けた贈与の年数分だけ110万円が相続税の課税対象から控除されるため、相続税精算課税がより使いやすくなったと言えます。
不動産活用による相続対策の基本
相続税評価額と時価評価額の違いに着目した相続対策を上手に組み入れることで、大きな節税メリットを期待することができます。
本記事では、不動産を活用した相続対策の基本について詳しく解説いたします。
まず相続税の課税額計算の基本について説明します。
相続税額は、各相続人の課税遺産総額に税率を適用して算出されます。
相続税の税率は超過累進税率と呼ばれるもので、遺産総額が多いほど税率が上がります。
最低税率は5％であり、最高税率は55％にまで達します。
例えば、各相続人の遺産総額が3000万円の場合、課税額は300万円となります。
しかし、同じ相続人でも遺産総額が10倍の3億円の場合、課税額は10800万円と36倍に増加します。
つまり、税負担は3.6倍にもなるのです。
これは、遺産総額を抑えることが節税に繋がることを示しています。
相続税額の計算式は、各相続人の課税遺産総額に超過累進税率を適用することで算出されます。
税率は遺産総額に応じて異なり、さらに各相続人の遺産総額が増えるごとにより高い税率が適用されます。
また、超過累進税率の計算には控除額も考慮されます。
次に、課税遺産総額の計算方法について説明いたします。
課税遺産総額は、相続によって取得した財産や債務の課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて算出されます。
基礎控除額を上回る場合、相続税は課税されません。
具体的な計算式は以下の通りです。
課税遺産総額 = 相続によって取得した財産・債務の課税価格合計額 – 基礎控除額 基礎控除額は定められた金額であり、相続によって取得した財産の課税価格の合計額と法定相続人の数によって計算されます。
課税価格の合計額には、債務や葬式費用の金額を差し引くことができます。
以上が不動産活用による相続対策の基本についての説明でした。
相続税の節税を考える際には、動産の時価と相続税評価額の違いを考慮し、遺産総額を抑えることや基礎控除額を上回らないようにすることが重要です。
詳細な相続対策については専門家の助言を受けることをおすすめします。
相続財産の評価と取引価格の違い
相続により取得した財産の評価額は、取引価格とは異なります。
相続税の評価額は、通常は取引価格を基準として算定されます。
例えば、金融資産の場合は、取引市場で形成された客観的な上場価格に基づいて評価されます。
しかし、不動産などは個別性が強く、買主や売主の事情によって取引が行われるため、公正な市場価格を把握するのは難しいです。
そのため、相続税関連法令では、不動産については独自の評価方法が設けられています。
この評価方法に基づいた評価額と取引価格との間には、大きなズレが生じることがあります。
このズレを利用すれば、相続税の節税効果が得られることもあります。
また、債務控除も活用することで、更に節税効果を高めることができます。
不動産の評価額と取引価格のズレが生じる3つの要点 1. 土地・建物の評価方法 市街地にある土地の評価額は、路線価と敷地面積を掛け合わせて算出します。
さらに、角地であるかどうかや、土地の特性（傾斜地や不整形、三角地）も考慮されます。
路線価は、市街地の公道（国道・県道・市道など）に沿って設定された宅地価格です。
国税局は、毎年1月1日に路線価を公開しています。
路線価は、鑑定評価額や売買実例価格、公示地価を基に設定され、通常は取引価格の約8割程度となります。
一方、建物の場合は、市町村長が算出した固定資産税評価額が基準となります。
固定資産税評価額は、再調達価格（つまり、もう一度建物を建てる場合の費用）を算定する方法で設定され、通常は取引価格の約5-6割程度となります。
これらの要素によって、不動産の評価額と取引価格のズレが生じます。
このズレを利用することで、相続税の節税効果を得ることができます。
債務控除も活用することで、更に節税効果を増やすことができます。
不動産を活用した相続対策のリスクについて
不動産を活用した相続対策は、相続税評価額と実際の取引価格の差を利用し、さらに融資を組み入れることで相続税評価額を圧縮することができます。
しかし、この方法にはいくつかのリスクが存在します。
まず、相続税評価額の圧縮には特定の条件を満たす必要があります。
小規模宅地等の課税価格の特例を利用する場合は、取得者要件、保有継続要件、事業（居住）継続要件の3つの条件を満たさなければなりません。
また、賃貸物件の場合は、所有者にとって物件の利用が制限されるため、相続税評価額が抑えられますが、借家権割合や借地権割合によって評価が変わります。
借家権割合は30％から90％の範囲であり、また借地権はエリアによって異なります。
さらに、融資を利用して相続税評価額を圧縮する場合もリスクが存在します。
融資を受ける際には返済負担や金利の負担がかかるため、将来の経済状況や返済能力を考慮しなければなりません。
また、融資によって得られる相続税評価額の圧縮は一時的なものになる可能性があり、将来的に再評価される可能性もあることに注意が必要です。
以上のように、不動産を活用した相続対策にはリスクがあるため、慎重な判断が求められます。
相続に関する具体的な対策を検討する際には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
不動産投資による相続税対策の注意点
銀行からの融資を利用してアパートを建設することで、相続税を圧縮することは可能です。
しかし、空き室が発生したり、目論見通りの家賃を設定できなかったりすると、赤字に陥るだけでなく、融資の返済にも支障が生じる可能性があります。
したがって、立地条件、競合物件の有無、需給動向などをしっかりと見極める必要があります。
これらを見落とすと、困難な状況に直面する可能性があります。
また、賃貸物件は一般的に「足が遅い」と言われている理由として、土地や建物の利用が制限されることが挙げられます。
もし将来的に不測の事態が発生し、物件を売却しなければならなくなった場合、すぐに売れない状況になる可能性があります。
結果的に、その物件はほとんど利益を生み出さずに手付かずの状態になることも考えられます。
また、税制改正の動向にも注意が必要です。
まとめ
不動産は、お金や預金に比べると、相続税の評価額を低く抑えることができます。
そのため、不動産投資は相続対策に非常に効果的です。
また、不動産投資によって家賃収入が得られるため、資産を増やすことができます。
さらに、借り入れたお金にかかる利息を債務控除として申請することもできます。
ただし、不動産投資には空室率のリスクなど、さまざまなリスクが存在することも確かです。
ですが、信頼できる不動産投資会社や賃貸管理会社を見つけることで、適切なリスク管理が可能となります。
信頼できるパートナーと一緒に不動産投資を行うことで、相続対策を効果的に行うことができます。
ぜひ、信頼できるパートナーと協力して、不動産投資を活用した相続対策に取り組んでみてください。
