ワンルームマンション投資の有効性について
なぜ親が健在なうちに相続対策を行うことが重要なのか 相続税対策は、基本的には被相続人である親が主導し、健在なうちに行うことが重要です。
これは、親が末期がんなどで余命が短くなった場合に、急いで相続税対策を行ってもほとんど意味がないからです。
相続税法上の仕組みにより、多くの納税者が悩まされることがありますので、それを一緒に考えましょう。
なぜワンルームマンションによる相続対策が有効なのか
不動産は現預金よりも評価額が低いため 相続税は一括で現金で納付することが原則となっていますので、ある程度の現金を残しておくことは重要です。
しかし、多額の現金や預金を相続する場合は注意が必要です。
なぜなら、現金や預金の評価額は時価評価が行われるため、評価額を下げることは難しいからです。
一方、不動産の評価額は倍率方式や路線価方式などで計算されます。
簡単に言うと、土地の評価額は公示価格の80％、建物は固定資産税評価額と同額になるため、現金や預金と比較しても不動産の評価額は低くなります。
このように、不動産投資を通じた相続対策は、現金や預金に比べて評価額を下げることができるため、有効な手段となります。
ただし、相続税においては個々の状況によって異なるため、具体的な相続対策については税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、土地の上に建てられたマンションの一部屋を賃貸用に利用することで、投資不動産として運用する方法です。
この場合、相続税の評価額は以下の式で算出されます。
自己使用地の価格×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)。
また、建物は貸家として評価され、自己使用住宅価格×(1－借家権割合×賃貸割合)で評価額が算出されます。
つまり、自己使用地の価格から賃貸部分が差し引かれることにより、評価額が低くなることが分かります。
ワンルームマンション投資における評価減
さらに、ワンルームマンションへの投資用地は特例として、土地の評価額から50％を減額することができます。
ただし、特例の計算は非常に複雑であり、税理士などの専門家に相談することが重要です。
特例を利用することにより、相続時の評価額がさらに低くなります。
ワンルームマンション投資の注意点
ワンルームマンション投資は、相続税の負担を軽減するだけでなく、賃貸収入という収益も得られます。
しかし、投資に熱心になりすぎて納税時にお金が不足することは避けなければなりません。
また、ワンルームマンションは投資用の物件であるため、周辺の環境や経済情勢の変化により、相続税評価額だけでなく物件の価値も下がるリスクも考慮しなければなりません。
このリスクを回避するためには、入居率が高くて需要が見込まれる中心地の物件を選ぶことが有益です。
また、地震や津波などの災害による被害が心配な方は、地盤がしっかりとした内陸部の物件を選択することも一つの方法です。
まとめ
ワンルームマンションへの投資は、相続税対策として有効な方法と言えます。
その理由は、まず比較的発展しているエリアの物件を選ぶことで、入居者の入れ替わりが頻繁に起こり、収益を安定させることができるからです。
入居者の回転率が高い物件を選ぶことにより、以下のようなメリットを得ることができます。
まず、投資の運用収益を得ることができます。
被相続人が生存している間は、ワンルームマンションの投資から定期的な収入を得ることができます。
さらに、被相続人が亡くなった後は、相続人の相続税額が計算上有利になる可能性があります。
つまり、相続税の軽減効果が期待できるのです。
ただし、「小規模宅地等の特例」を利用した相続税対策を行う場合は、遺産分割が申告期限までに完了している必要があります。
それに加えて、被相続人と相続人が円滑なコミュニケーションを図り、適切な相続手続きを行うことが重要です。
家族間で良好な関係を築き、スムーズな相続手続きを進めるために、この記事を参考にしていただければ幸いです。
どうぞお役立てください。
