不動産投資の運用方法とそれぞれのメリット
初心者向け区分所有マンション
初心者の方でも始めやすい投資方法として、区分所有マンションやワンルームマンションを購入する方法があります。
この投資方法は、物件数が多く、低価格で購入できるため、初心者の方でも取り組みやすいと言われています。
区分所有マンションやワンルームマンションは、建物の一部として専有する部分を所有することができます。
初心者向け区分所有マンションのメリット ・多くの物件が存在し、購入の選択肢が豊富です。
エリアや築年数、広さなどによって、数百万円から億円を超える物件まで幅広く選ぶことができます。
・賃貸運営を行う場合も人気があります。
賃貸の需要を考慮しつつ、投資予算に合わせて物件を選ぶことができます。
・流動性が高いため、入居者がいる状態でも「オーナーチェンジ」の形で販売することができます。
また、賃貸人が退去した時には売却も可能です。
分譲マンションは、適切な物件選びさえ行えば、売却も比較的容易です。
初心者向け戸建て投資
初心者向けの別の投資方法として、中古の一戸建てを購入したり、新築したりして投資する方法があります。
分譲マンションに比べると流動性や物件数は少ないですが、一戸建て賃貸の競合物件が少ないため、初心者に適していると言われています。
初心者向け戸建て投資の特徴
・中古の一戸建てや新築の一戸建てを購入する方法です。
この方法は分譲マンションに比べると流動性や物件数は少ないですが、一戸建て賃貸の競合物件が少ないため、初心者に適していると言われています。
中級者向け1棟投資の特徴
・1棟をまるごと運用するため、アパートやマンションなどの建物を所有することになります。
・建物の規模や敷地面積が大きくなるため、高額な投資になります。
・部屋の戸数によっては、入居率や賃料収入が一括して増える可能性があります。
・オーナーとして、建物の管理や修繕、入居者の管理などの責任が発生します。
・建物の老朽化や需要の変化により、売却や再建築といった選択肢が考えられます。
※こちらは中級者向けの投資方法です。
初心者の方には、よりリスクが高い投資となる可能性がありますので、注意が必要です。
適切な情報収集やアドバイスを受けながら進めることが重要です。
また、不動産投資は価格変動や市場の変化によりリスクを伴うものですので、慎重な判断が求められます。
中古物件の1棟売りは中級者向け
中古の物件をまるごと買うことも可能ですが、経験のない人が急に始めるのには適していません。
土地をすでに所有している人や、投資に慣れている中級者向けです。
中級者向けの1棟投資のメリット
・部屋数が複数あるため、空き家リスクの負担が分散され、収入がゼロになるといったリスクがありません。
・高い利回りが期待できます。
・修繕計画などを投資家自身で決めることができるため、修繕費などを調整しやすいです。
古民家や中古の戸建てを購入してリノベーションするなど、物件の購入までのハードルはそれほど高くありませんが、中級者向けの投資案件と言えます。
中級者向けの民泊投資のメリット
・投資家の工夫次第で運営率を増やすことができます。
・外国人旅行者の利用率が高く、人との交流が好きな方におすすめです。
・戸建て投資と同じく、建物が老朽化しても一定の評価が期待できます。
不動産投資において重要な2つの利益
不動産投資の利益は、次の2つに集約されます。
・インカムゲイン（運用益）：投資不動産を運用して得られる「家賃」などの定期的な利益です。
・キャピタルゲイン（売却益）：投資不動産を売却した際に、購入額を上回る金額で売却できた場合の利益です。
キャピタルゲイン（売却益）を効率よく得る
投資用不動産を購入するとインカムゲインが入ってくるようになりますが、反対に費用も発生します。
入居者が入っていてくれているうちはいいのですが、空室になって次の入居者が決まらない場合も多々あります。
そんな時は、思い切って売却をしてしまうのも一つの考えです。
売却をすると、インカムゲインは入ってきませんが、費用の支払いも無くなります。
それどころかキャピタルゲインを得る事が出来ます。
このキャピタルゲインで次の投資物件を購入することも一つの考えです。
名古屋での不動産売却をお考えであれば、名古屋市不動産売却専門店へ売却依頼をすることをお勧めします。
仲介手数料がクレジットカードで支払えたりと売却する際に5つのメリットがあります。
不動産投資の取引方法
不動産投資をする場合、既に所有している物件を活用しない限り、新たに投資物件を購入する必要があります。
投資物件の購入には、次の方法で情報を収集することがあります。
仲介業者からの情報が最も基本的な情報収集方法です。
不動産投資ローンを利用するメリット
不動産投資を行う際に、ローンを使用することには以下のようなメリットがあります。
1. 自己資金を減らすことができる 不動産投資ローンは一般的な住宅ローンと比較すると、審査基準が厳しいと言われています。
しかし、収益性や事業継続性に関する書類を適切に作成し、借り手の信用力が高ければ、自己資金を一切持たずに借り入れることが可能です。
2. レバレッジ効果が期待できる 不動産投資では、自己資金を最小限に抑えて借入金で物件を購入することによって、収益を最大化するレバレッジ効果を期待することができます。
つまり、少額の自己資金で多額の物件を所有することができるため、利益の幅を広げることができます。
3. 融資金利が低い場合がある 一般的な住宅ローンに比べて、不動産投資ローンの金利はやや高めと言われていますが、厳格な審査を通過した借り手に対しては、金利が低い場合もあります。
銀行や金融機関と交渉することで、より有利な金利での融資を受けることができます。
以上のように、不動産投資ローンを利用することには自己資金軽減、レバレッジ効果、低い金利などのメリットがあります。
しかし、借入金の返済にはリスクが伴うため、計画的に利用することが重要です。
団体信用生命保険が利用できる
団体信用生命保険（以下、団信）は、借金の返済中の人が予期せぬ事態に遭遇した場合に、保険会社が残っている借金を代わりに返済してくれる保険です。
団信は基本的に住宅ローン団信と同じしくみです。
ただし団信に加入するためには、健康状態の告知が必要であり、年齢や告知内容、金融機関の判断によっては健康診断書の提出が求められることもあります。
一般的な金融機関では、団信の加入が融資条件とされることが多く、加入条件を満たせない場合には融資を受けることができません。
団信の種類は、利用する金融機関によって異なりますが、以下に一般的な種類を示します。
1.死亡・高度障害保険（一般団信）：契約者が死亡または高度障害になった場合に保証されます。
高度障害の定義は、「言語またはそしゃく機能を永久に失ったもの」など、一人で生活ができない重度な障害に限定されます。
多くの金融機関では、この団信の保険料は無料となっています。
2.がん診断特約付団体信用生命保険：一般団信の補償内容に加えて、がんと診断が確定された場合に保証されます。
保証の対象となるがんの種類については、各金融機関のパンフレットなどで確認する必要があります。
また、特約保険料が毎月の支払額に加算されます。
3.疾病特約等：一般団信に加えて、三大疾病や七大疾病などの疾病特約を付けることができます。
代表的な疾病特約には、以下の2種類があります。
3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）
7大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中・糖尿病・高血圧疾患・肝疾病・腎疾病）
上記以外にも、就労不能特約など、金融機関によってさまざまな特約の組み合わせが可能ですが、これらの特約は基本的に月々のローン返済に追加されます。
加入している健康保険との内容を比較し、必要な特約のみを選ぶように注意しましょう。
ローンを利用で投資用物件の選択肢が広がる
ローンを利用することにより、自己資金だけではなく、もっと多額の資金を使って投資をすることができます。
これにより、より高額な物件を購入することができ、その投資による家賃収入も期待できます。
したがって、自己資金だけでの投資と比較して、利益が増える可能性があります。
ローンを利用で利息が税金として控除が期待できる
不動産投資を行う際には、確定申告が必要です。
給与収入がある場合は、家賃収入と合算して年次申告をする必要があります。
申告時には、利益から経費を差し引くことができますが、ローンを組んだ場合にはその利息部分も経費として計上することが認められています。
このため、税金の控除により損益の効果を期待できます。
ローンを利用する際のデメリット
これまでに述べたように、ローンを利用することには多くのメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。
以下にそのデメリットを説明します。
金利が高くなる
一般的な住宅ローンと比較して、不動産投資用のローンは金利が高くなる傾向があります。
実際の金利は、金融機関や貸し出し条件によって異なりますが、店頭での申し込みでは年利1％〜4％の範囲で設定されています。
一部の金融機関では、ウェブでの申し込みによる特典金利が適用される場合もあります。
そのため、金利条件を比較検討することが重要です。
審査が厳しく、資金計画が難航する可能性がある
与信力だけでは借り入れができるかどうか判断することはできますが、最終的には正式な融資申し込みと承認を受ける必要があります。
そして、投資物件の契約を結ぶ際には、ローンが不承認となった場合に契約を無条件で取り消すことができる「ローン条項」を付けて契約することが一般的です。
しかし、この条項を適用すると、仲介業者は結果的に報酬を得ることができず、無償で働くことになってしまいます。
不動産購入時の事前審査とは
不動産を購入する際には、購入意思を示す書類である「不動産買い付け証明書」を提出することがあります。
この際、金融機関などが事前に審査を行い、承認されているかどうかを確認する場合があります。
事前審査は比較的短期間で行われ、申し込みの翌日には承認が得られることもあります。
ただし、このためには書類の準備が必要であり、事前に事業計画書や融資申し込みに必要な書類を用意しておくことが重要です。
不動産投資では賃貸収入から利益を得るため、当然ながら空き家では利益が生まれません。
しかし、このような状況でもローンの返済は待ってもらえません。
一時的に賃料収入が途絶えても、支払い義務があるため、資金計画を立てておくことが重要です。
区分所有投資における空き家リスク
不動産投資においては、どの投資物件にも空き家リスクが存在します。
しかし、区分所有投資の場合は空き家リスクだけでなく、管理費や修繕積立金の負担リスクもあります。
通常、管理費や修繕積立金は区分所有者が負担する費用です。
空き家で賃料収入が入らなくても、これらの費用を負担しなければなりません。
管理体制がしっかりしているほど、分譲マンションとしての評価が高くなり、人気もありますが、その分管理費も高額になる傾向があります。
リスクの回避方法
区分所有投資では、入居者募集や家賃の保証、集金代行などを提供している会社も存在します。
これらの会社は家賃保証サービスをパッケージとして提供しており、空き家リスクや管理費の負担リスクを回避することができます。
戸建て投資のリスクと回避方法
戸建て投資を検討する際には、リスクと回避方法を考慮する必要があります。
まず、一つ目のリスクはリフォーム代金が割高になることです。
区分所有の場合とは異なり、戸建ての場合は賃借人が通常の生活に支障がない状態を維持するために、貸主の責任で管理・修繕を行う必要があります。
このため、住設機器の補修や交換、リフォームには高額な費用がかかることがあります。
二つ目のリスクは、購入時の建物状態に関するものです。
築浅物件であればそこまで心配はありませんが、収益性を高めるために安価な経年物件を購入した場合などは、見た目は綺麗でも構造的な問題が潜んでいる可能性があります。
例えば、主要な部分の腐食や雨漏りの問題がある場合には、簡単なリフォームでは修復できないかもしれません。
こうしたリスクを回避するためには、まずはイザと言うときに備えて修繕費用の引当金を十分に積み立てておくことが重要です。
また、物件を選ぶ際には、第三者による建物現況調査（インスペクション）が実施済みの物件を選ぶか、契約前にインスペクションを条件とするなどの対策も必要です。
1棟投資のリスクと回避方法
1棟マンションやアパートなどの不動産投資にも、様々なリスクが存在します。
まず、空き室リスクが挙げられます。
満室状態が長期間維持できれば、戸数の数だけ高利回りが期待できますが、空室が発生すると収入が途絶えるため、収益性に影響を及ぼす可能性があります。
次に、家賃滞納リスクがあります。
入居者が家賃を滞納した場合、収入の確保が難しくなります。
この場合、家賃回収を管理会社に委託することで、収益を守ることができます。
さらに、1棟投資では入居者による事故や事件の発生リスクも考慮する必要があります。
入居者がトラブルを起こした場合には、法的な手続きや費用が必要になる場合があります。
管理会社に委託することで、入居者の選定やトラブル対応を行ってもらうことができます。
これらのリスクを回避するためには、まずは管理会社に委託することをおすすめします。
管理会社は家賃回収だけでなく、共用部分のメンテナンスのタイミングや費用の提案なども行ってくれるため、管理にかかる手間や心理的な不安を軽減することができます。
まとめ
不動産投資は初心者でも始めやすく、すぐに儲かるイメージがありますが、その一方でリスクやデメリットが存在します。
特に副業として取り組む場合は、高度な運用スキルが必要であるため難しいものです。
そこで、不動産投資に取り組む際には、基本的な情報収集が欠かせません。
ネットや書籍など、豊富な情報源が存在しています。
また、不動産投資セミナーにも参加することがおすすめです。
セミナーでは、専門家から具体的なアドバイスやテクニックを学ぶことができます。
さらに、情報収集だけでなく、人脈を広げることも大切です。
他の投資家や不動産関係者とのつながりを築くことで、広く情報を収集し、自身のネットワークを構築することができます。
管理会社や仲介会社との良好な関係を築くことも重要です。
彼らとのコミュニケーションを通じて相談やアドバイスを受けることができ、自主管理している場合でもサポートを受けられる体制を整えることが必要です。
不動産投資は資金が結構かかるため、失敗するリスクもあります。
しかし、情報収集と人脈構築、コミュニケーションを通じてリスクを軽減することが可能です。
初心者でも根気強く学び続け、知識と経験を積むことで、より成功に近づくことができるでしょう。
