タワーマンション節税
相続税においては、財産の評価額に基づいて課税額を計算しますが、この評価額と実際の時価との間には乖離があります。
この乖離を利用して行われるのが「タワーマンション節税」です。
具体的には、都市近郊などの市街地にある土地については、通常の評価額は路線価に基づき算出されます。
一般的には、路線価は時価の8割程度とされています。
また、建物に関しては固定資産税評価額が使用されますが、これは建物の再建築価格に基づいて計算されます。
つまり、外壁や屋根、内装などの各パーツの価格や工賃を算出して、その合計金額が建物の評価額となります。
そして、一般的に建物の評価額は土地の評価額よりも低くなり、時価の5～6割程度となることが多いのです。
この評価額の乖離があるため、タワーマンションの場合、節税のメリットが大きくなります。
さらに、タワーマンションでは部屋数が多いほど、土地の持ち分割合が低くなる傾向があります。
その結果、建物部分の評価額が大きくなり、節税の効果もさらに高まるのです。
特に上層階では、節税のメリットがさらに大きくなることもあります。
以上のように、タワーマンションを活用することで、相続税の節税が可能です。
ただし、節税を行う際には適切な節税方法を選択し、法令に違反しないように注意する必要があります。
固定資産税評価額の計算方法とマンションの分譲価格の違い
マンション各部屋の固定資産税評価額（建物部分）は、建物全体の固定資産税評価額を専有面積で分配して計算します。
つまり、専有面積が同じならば、1階の部屋でも最上階の部屋でも固定資産税評価額は同じです。
一方で、マンションの分譲価格は階層が上がるごとに3％の違いが生じるとされています。
つまり、例えば30階建てのタワーマンションでは、同じ専有面積でも地上階と最上階では価格に2倍の差が出ます。
その結果、最上階の部屋における固定資産税評価額は、時価の約3割程度にまで圧縮されます。
このメリットを販売業者も利用して、節税効果を強調して販売していました。
その結果、居住目的の実需層だけでなく、海外投資家も含めた購買層がタワーマンションに惹かれるようになり、都心の一等地を中心にタワーマンションの人気が高まりました。
しかし、タワーマンションを買うことによる節税効果は否定されることはあるのでしょうか。
国税庁によるタワーマンション節税への取り組み
最近、国税庁がタワーマンションによる節税を標的にしているという噂がありますが、果たしてこれは本当なのでしょうか。
国税庁は特別な権限を持っており、財産評価通達の第6項という規定があります。
この通達は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という内容で、通常は「通達に従って評価する」とされているため、長官がその内容を変更することはありません。
しかし、この第6項では、「通達で定められた評価方法による評価と実際の時価との間に大きな乖離が生じ、かつ、その乖離を利用して極端な節税策が広がっている場合には、通達に従っていても「租税回避行為」として税務上不受理できる」というルールがあります。
すでにタワーマンションに関する節税問題では、この第6項が適用される事例があり、国税庁が裁判において勝訴している事例もあります。
つまり、国税庁はタワーマンションによる節税を厳しく取り締まり始めているのです。
「著しく不適当」とされる基準とは
何をもって「著しく不適当」とされるのかについて説明します。
国税不服審判の裁決記録によると、相続人Bさんは父親Aさんからマンションを相続しました。
その際、Bさんはマンションの評価額を固定資産税評価額（約5,000万円）として申告しました。
しかし、課税当局はこれを「租税回避行為」と見なし、マンションを取得した代金（2.93億円）を課税価格として計算し、更正処分を下しました。
また、Bさんの行為を不正行為と判断し、重加算税を課しました。
この裁決では、以下の理由により課税当局の判断が妥当であるとされ、Bさんの審査請求は棄却されました（ただし、重加算税は取り消されました）。
1. Aさんが認知症で入院中にBさんが勝手に委任状を書いて購入したこと。
2. マンションの購入時期とAさんの死亡時期が極めて近かったこと。
3. Aさんが一度もそのマンションを訪れたことがなかったこと。
4. Bさんが相続開始後の4か月でマンションを売却していたこと。
以上の理由により、Bさんの行為は著しく不適当であり、租税回避行為や不正行為と判断されました。
租税回避行為の例
何が租税回避行為とされたのかについて具体的な例を説明します。
国税不服審判の裁決記録によると、相続人Bさんは父親Aさんからマンションを相続しました。
Bさんはマンションの評価額を固定資産税評価額（約5,000万円）として申告しましたが、課税当局からは「租税回避行為」と判断され、更正処分が下されました。
その理由として、以下のような状況が挙げられています。
1. BさんがAさんが認知症で入院中に自分の名義でマンションを購入したこと。
2. マンションの購入時期がAさんの死亡時期に非常に近かったこと。
3. Aさんが一度もそのマンションを訪れたことがなかったこと。
4. Bさんが相続開始後のわずか4か月でマンションを売却していたこと。
これらの状況から、Bさんの行為が著しく不適当であり、租税回避行為と見なされました。
その結果、課税当局はマンションの取得代金を課税価格として計算し、更正処分を下しました。
また、Bさんは不正行為とみなされ、重加算税も課されました。
なお、この裁決では重加算税は行き過ぎとして取り消されましたが、Bさんの審査請求は棄却されました。
まとめ
この様にタワーマンションは上階ほど市場価格と固定資産税評価額との差によって生じますが、将来この節税もいつ無くなってしまうか分かりません。
お考えの方は出来るだけ早めに購入をされると良いと思います。
