投資市場には、さまざまな投資対象が存在し、株式や債権、不動産などがあります。
不動産投資においても、アパート建築やワンルームマンション投資、一棟マンション投資、不動産投資信託（J-REIT）など、様々な投資手法があります。
投資対象を選ぶ際、どの基準を用いれば良いのか迷ってしまう方もいらっしゃるかもしれません。
このコラムでは、具体的な手法を紹介していますので、それを参考にしてみてください。
投資利回り
今回は、不動産投資における「投資利回り」の概要や計算方法、シミュレーションの方法、注意点について詳しく説明します。
広告やインターネット上で表示される利回り情報が適正かどうか判断する際には、本コラムの内容を参考にしてみてください。
利回りとは、一般的な意味では、一定の資金を使って利益を得た際、その利益の額を年平均で換算した値を指します。
一般的には、利回りが高いほど大きな利益を得ることができます。
しかし、不動産投資における利回りは、一般的な利回りの考え方とは異なるため、注意が必要です。
実際、不動産市場では、利回りの高い中古物件が多く存在します。
しかし、利回りが高い物件を購入した場合、修繕費用などの出費が重なり、結果として利益を得ることができないケースもあります。
不動産投資における利回りは、
1.想定利回り
2.表面利回り（グロス）
3.実質利回り
の3つに分類されます。
まず、想定利回りとは、アパートやマンションなどから得られる収益（賃料）が物件価格の何パーセントに相当するかを示すものです。
この計算は、すべての住戸が満室である場合を想定して行われます。
一方、「満室想定利回り」という表現もあります。
次に、表面利回り（グロス）とは、現在の空室状況を考慮した一年間の賃料収入を物件価格で割って算出される利回りです。
現実の空室状況を反映して計算されるため、より現実的な収入額をもとに利回りが計算されます。
この指標は、賃料収入に着目しています。
実質利回り（ネット）とは
「実質利回り（ネット）」とは、不動産投資において、賃貸収入から各種の経費を差し引いた金額を、物件の価格で割ったパーセンテージのことを指します。
また、この概念は「NOI（Net Operating Income）」とも呼ばれ、ほぼ同じ意味で用いられています。
実質利回りの計算に必要な経費
不動産投資では、さまざまな経費が必要となります。
具体的な例としては、管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、入居者募集の際の仲介手数料、水回り設備（給湯器やバスキッチン）の修理交換費用、エアコンの交換費用などが挙げられます。
実質利回りの重要性と計算方法
不動産投資においては、初期投資に対するリターンの大きさを吟味し、投資対象を選定する必要があります。
そこで、実質利回りなどの利回り計算方法が使用されます。
具体的には、以下の方法があります。
想定利回りの計算方法： 想定利回りは、以下の式で計算されます。
想定利回り（%）＝ （満室想定の月額賃料合計）×12 ÷ （物件価格）×100 2. 表面利回りの計算方法： 表面利回りは、この式で計算されます。
表面利回り（%）＝ （現在の空室状況を考慮した月額賃料合計）×12 ÷ （物件価格）×100 3. 実質利回りの計算方法： 実質利回りは、この式で計算されます。
不動産の相場価格に影響を与える要素
不動産の相場価格は、様々な要素によって左右されます。
例えば、不動産投資物件が存在する場所や、建物の構造、築年数などが影響を及ぼします。
地域の影響
投資対象となる物件が存在するエリアによって、相場価格や利回りに大きな差が生じます。
首都圏や都市部の物件は、人口増加や需要の高まりがあり、価格が相対的に高くなる傾向があります。
一方で地方の物件は、人口減少や空き家問題などの影響で価格が下がりやすく、利回りも低くなる傾向があります。
建物の構造の影響
不動産投資物件の建物の構造も、相場価格や利回りに影響を与えます。
木造アパートや賃貸用の木造一戸建ての場合、中古市場において建物価格が下落しやすいため、利回りを高める必要があります。
一方、RC造のしっかりとしたワンルームマンションは、築年数に関係なく価格の下落が緩やかであり、需要が持続するため、利回りが比較的安定しています。
これらの要素が不動産の相場価格や利回りに影響を与えるため、不動産投資を行う際には、地域や建物の構造などを考慮して投資先を選ぶことが重要です。
新築物件と中古物件の違い
新築物件か、中古物件かどうかによって、期待利回りに大きな違いがあります。
新築物件は、不動産の販売価格に「新築プレミアム」と呼ばれる追加料金が含まれているため、利回りは比較的低くなります。
しかし、新築物件は入居者に人気があり、空室リスクが低いという利点があります。
そのため、収支計画を立てやすいです。
一方、中古物件は、築年数の浅いものでも新築よりはかなり安く取引される傾向があります。
これが「新築プレミアム」です。
また、中古物件は時間の経過とともに劣化が進むため、一般的に物件価格は下がります。
その結果、期待する利回りも高くなります。
期待する利回りの具体例
具体的に、期待する利回りの相場を見てみましょう。
東京都の市街地で想定した場合、ワンルームマンションの投資では、新築の場合は3〜4%、中古の場合は6%前後が一般的です。
また、ワンルームマンションの投資では、新築の場合は6%前後、中古の場合は8%前後が期待されます。
賃貸用の戸建て投資では、新築の場合は8%前後、中古の場合は16%前後が期待されます。
また、日本不動産研究所によると、地域によっても期待する利回りには差があります。
例えば、
東京（港区、品川区、目黒区、大田区）では平均4.2%
札幌では5.5%
名古屋では5.0%
京都では5.2%
大阪では4.8%
広島では5.7%
福岡では5.0%
の利回りが期待されます。
実際の不動産投資での利回りの目安
では、実際に不動産投資を行う際には、先ほど紹介した期待利回りぐらいの利回りが必要なのでしょうか。
不動産投資は、全て自己資金で行うものではありません。
金融機関からの借入を組み合わせることで、大きなリターンを期待することができます。
ただし、借入を行う際には利息や返済の負担を考慮に入れる必要があります。
そのため、実際の利回りの目安は、それぞれの投資家の資金状況やリスク許容度によって異なります。
有資格者や専門家の助言を仰ぐこともおすすめです。
収支を計算する際に考慮すべきポイント
不動産投資を行うときには、借入額によっては収支がマイナスになることもあります。
なぜなら、賃料収入や管理費などの必要経費、金融機関への元利払いのバランスが取れない場合があるからです。
さらに、不動産投資には様々なリスクがあります。
具体的には、空室リスクや災害リスク、賃料下落のリスク、不動産価格の下落リスクなどが挙げられます。
そのため、実際に不動産投資を行う際には、期待利回りに1パーセント程度をプラスした利回りの条件を満たす物件を選ぶことが重要です。
このようにすることで、資金に余裕をもって投資計画を立てることができます。
利回りによる目安
不動産投資の利回りには、種類や新築・中古などの条件によって異なるものです。
それぞれの物件の利回りの目安を示します。
東京都や市部のワンルームマンション投資の場合、
新築の場合は5％程度
中古の場合は7～8％前後
が目安です。
一棟アパート投資の場合、
新築の場合は8％前後
中古の場合は8～10％前後
が目安です。
賃貸用戸建投資の場合
新築の場合は9％前後
中古の場合は16～18％前後
が目安です。
これらの利回りは、実際の投資利回りに1パーセント程度をプラスした条件を考慮したものです。
不動産投資の成功率と成功のためのポイント
一般的に、不動産投資の成功率を具体的に言うことは難しいです。
なぜなら、成功するかどうかは様々な要素によって左右されるためです。
しかし、成功する可能性を高めるためには以下のポイントを考慮することが重要です。
まず、収支がマイナスにならないかどうかを慎重に考えることが必要です。
また、長期的な視野で投資判断をできるかどうかも重要です。
さらに、空室や災害のリスクがある状況でも、収支がプラスとなることを前提に投資を行うことが重要です。
自己資金に対して年間の手残り収益がどれだけあるかを計算して利回りを算出することも行いましょう。
これにより、レバレッジ効果を考慮した利回りを把握することができます。
以上のポイントを踏まえることで、不動産投資の成功率を高めることができます。
レバレッジ効果とは
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、借入資金を使って他人資本を活用することで、投資利回りを上昇させる効果を指します。
不動産投資の利回りを考える際に注意すべきポイント
不動産投資の利回りを考える際には、賃料収入と必要経費の額が大きな影響を与えることを念頭に置く必要があります。
また、賃料収入は空室リスクや賃料下落リスクなどによって変動する可能性があり、将来も一定であるとは限りません。
これらの要素を考慮しながら物件選びを行うことが重要です。
なぜ利回りが高い物件には注意が必要ですか？
不動産情報サイトで利回りの高い物件を見つけることができますが、これらの物件は多くが満室時の利回りが表示されています。
しかし、利回りが高いからといっても、実際には空室が多いと投資には適さない場合もあります。
特に地方の物件については、表示されている利回りが適正であるかどうかしっかり確認する必要があります。
現地を訪れて空室の状況を確認し、マンションやアパート経営の実際の状態を把握することが重要です。
また、不動産会社や信託銀行から物件が紹介された場合には、他の物件よりも利回りが高い場合にはその理由を質問することが大切です。
物件の利回りを比較する際には注意が必要
実際には、売主の事情により早期に現金化したいなどの理由で値段が下げられている物件も存在します。
これらはお宝のような物件ですが、中には事故物件に遭遇したり、管理状況が悪くて買い手がつかず、価格を下げざるを得ない場合もあります。
そのため、注意が必要です。
同じ基準で比較することが重要
物件の良し悪しを判断する際には、物件概要に表示された利回りが一つの指標となります。
しかし、複数の物件を比較する場合には、同じ基準で比較することが重要です。
例えば、表面利回りであれば各物件とも表面利回りで比較し、実質利回りであれば、物件ごとに算出方法を詳細に把握しましょう。
同じ基準で算出された実質利回りで比較することがポイントです。
ただし、利回りの表示方法は不動産会社によって異なります。
表面利回りであっても満室想定であったり、実質利回りであっても全ての必要経費が差し引かれていなかったりすることもあります。
そのため、不動産会社から提案された物件概要だけを信じて、利回りのみを比較するのは危険です。
物件ごとに必要経費を項目ごとに洗い出し、同じ基準で実質利回りを算出し比較することで、どの物件が優れているのかがわかってきます。
特に実質利回りを重視しましょう。
実質利回りを重視する理由
満室想定利回りや表面利回りは、物件を把握する際の一つの目安ですが、実際に受け取る収益を反映したものではありません。
物件を選ぶ際には、特に実質利回りを重視して比較検討することが重要です。
なぜなら、投資に対するリターンの良し悪しは、収入から必要経費を差し引いた実質的な手残りがどれくらいなのかによって判断されるからです。
実質利回りを重視することによって、投資計画において収支がマイナスになる可能性を回避することができ、健全な投資を実現することができます。
まとめ
不動産投資における利回りの表示方法は、主に想定利回り、表面利回り、実質利回りの3種類があります。
これらを比較する際には、同じ基準で比較することが大切です。
特に実質利回りを重視し、物件ごとに必要経費を詳細に洗い出し、同じ基準で算出した実質利回りを比較することで、物件の優劣が明示されます。
投資においては、実質的な手残りが重要であるため、利回りの表示だけを鵜呑みにせず、実際の収支を考慮して投資を行いましょう。
不動産情報サイトや不動産業者に掲載されている利回りは、算定の根拠が不明確な場合が多くあります。
ですから、複数の物件を比較する際には、自分で表面利回りや実質利回りを算出してみることをおすすめします。
表面利回りや実質利回りの算出は、細かい情報を集めてシミュレーションを行うことで行います。
まずは、物件の収入と支出の情報を確認しましょう。
物件の収入には賃料収入や駐車場の収入などが含まれます。
一方、支出には管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料などがあります。
これらの情報を元に、表面利回りを算出します。
しかし、表面利回りだけでは実際の利益を正確に見積もることはできません。
なぜなら、表面利回りには物件の価格やローン利率などが含まれていないからです。
ですから、実質利回りを算出することが重要です。
実質利回りとは、物件の価格や資金の借入金利も考慮に入れたものです。
具体的には、物件の収入から支出を差し引いた金額を利益として見積もります。
そして、その利益を物件の価格や資金の借入金利で割ったものが実質利回りとなります。
この実質利回りを複数の物件で比較してみることで、どの物件がより収益性が高いのかを判断することができます。
自分で利回りを算出してみることで、不動産投資の知識が深まります。
それによって、不動産情報サイトや不動産業者の情報をより正確に判断できるようになります。
ぜひ、この方法を試してみてください。
