賃貸契約の更新料は、不動産のオーナーにとって重要な収入源となります。
家賃と同様に、オーナーにとっては大切な収入です。
ただし、この更新料は、地域や物件によって異なる場合があります。
また、いくつかのケースでは、本来もらえるはずの更新料を請求することができない場合もあることに注意が必要です。
まず、賃貸更新料の相場は地域によって異なります。
一般的に、都心部の賃貸物件の方が更新料は高くなります。
これは、都心部の需要が高いためです。
一方、地方などの郊外の物件では、更新料が低くなる傾向があります。
地域ごとの相場を把握することは、オーナーにとって重要です。
次に、賃貸契約の更新料の決め方です。
原則として、更新料は契約期間ごとに支払われます。
一般的な相場は、新しい契約期間の1ヶ月分の家賃です。
ただし、これも地域や物件によって異なることがあります。
また、契約書や物件の状態によっても決まることもあります。
しかし、注意が必要なのは、契約書に明記されていない場合や、法律で認められていない場合には、更新料の請求はできないことです。
一部の地域では、賃貸契約法により、更新料の支払いを義務付けていないところもあります。
また、物件の状態が悪い場合や、違法な増額を行った場合など、一部のケースでは更新料を請求することができないこともあります。
したがって、不動産オーナーは、賃貸契約の更新料について、地域の相場や契約書の内容をしっかりと把握する必要があります。
また、法律の遵守や公正な取引を心掛けることも重要です。
このような知識を持つことで、不動産オーナーとしての収入を最大化することができます。
「更新料」とは？
もし契約期間を超えて同じ物件を借りることになった場合、家賃の他に「更新料」と呼ばれる費用が発生することがあります。
更新料とは、新たに契約を結び、物件を再び賃貸するために必要な手続きに関連した費用を指します。
具体的には、貸主（大家さん）に支払われる料金です。
法的な根拠はなく、不動産業界での慣習的な扱いです。
地域によって相場が異なりますが、一般的には家賃の1～2ヶ月分と言われています。
ただし、金額がこれ以上の場合には、内訳を確認する必要があります。
また、火災保険料や「更新事務手数料」と呼ばれる費用が含まれている場合もあります。
なぜ更新料を支払わなければならないのか？
「法的根拠がないのなら、なぜ更新料を払わなければならないのか？」と思われるかもしれません。
しかし、実際には「更新料の存在によって、月々の家賃が現在の金額で済んでいる可能性」があるため、一概に「なくてはならないものではない」とは言えません。
実際に裁判で判決が出されたケースもあり、消費者契約法に基づいても更新料を無効とすることはできません（2011年の判例）。
ただし、入居前の契約書に更新料の記載がない場合など、疑問点がある場合は、必ず不動産会社に相談するべきです。
更新事務手数料とは？
更新料とは別に、「更新事務手数料」または「事務手数料」と呼ばれる費用が発生することもあります。
これは、更新手続きに伴って不動産会社が行った事務作業に対する手数料です。
つまり、物件の再契約に関わる手続きを行った不動産会社に支払われる費用となります。
賃貸物件の更新料は地域や物件によって異なることがあります
賃貸物件の更新料とは、入居者が賃貸契約を新たに更新する際に支払う必要が生じる費用のことを指します。
通常、賃貸契約は2年という期間で設定されており、その期間ごとに更新する際に入居者から貸主に対して支払われることが一般的です。
この更新料は一括で支払われるため、入居者にとっては負担となる出費と言えるかもしれません。
しかし、実際には法的に「必ず支払わなければならないもの」という義務は存在しません。
なぜなら、地域や物件によっては更新料が設定されていない場合もあるからです。
このようなルールが存在する理由は、古くからの慣習や地域の文化によるもので、現在でもいくつかの地域ではこのような慣習が続いています。
さらに、物件によっても更新料の設定には違いがあります。
つまり、同じ地域内でも物件によっては更新料が設定されていないこともあります。
これは、物件の所有者や管理会社の方針によるもので、更新料の有無は物件ごとに異なると言えるでしょう。
したがって、賃貸物件を探す際には地域や物件ごとに更新料の有無や金額について確認することが重要です。
更新料は大家 or 管理会社どちらに入る？
更新料の負担者は原則として入居者であり、大家が受け取るものです。
一方で、「更新手続きに対しての事務手数料」という別の費用も発生する場合があります。
この事務手数料は、不動産仲介業者や管理会社に支払うものであり、入居者から大家へ支払う更新料とは別のものです。
通常、事務手数料は大家ではなく管理会社に支払われますが、契約書によっては入居者が負担することもあります。
更新料の大家の取り分はどのくらい？
更新料は入居者が直接大家に支払うものであり、管理会社は受け取りません。
一方、事務手数料は管理会社が100％受け取る金銭です。
もしも事務手数料を大家が負担する場合、管理会社は入居者から受け取った更新料から事務手数料分を差し引いた金額を大家の口座に送金することになります。
なお、事務手数料の金額は通常、月額家賃の半額程度に設定されます。
大家が更新料を受け取れなくなる可能性があるケース
オーナーが入居者からの更新料を受け取れない場合があります。
具体的な場合は以下の通りです。
賃貸借契約に更新料の明記がない場合
更新料の支払いに関する契約書に明記がない場合、オーナーは入居者に対して更新料を請求することはできません。
明確に契約書に記載されている場合のみ、請求が可能です。
更新料は入居者に法的な義務がない理由
更新料の支払いは家賃とは異なり、入居者にとって法的に義務付けられたものではありません。
つまり、更新料を支払わなくても、入居者は法的なトラブルに巻き込まれることはありません。
自主管理オーナーの場合における更新料の記載漏れ
もしオーナーが自主管理を行っている場合、不動産管理会社のように契約書の作成を専門とする人がいないため、更新料の記載漏れに注意する必要があります。
ただし、不動産管理会社に委託している場合、契約書への記載忘れのリスクは低いと言えます。
更新料は大家が自由に決められる
基本的に、更新料の金額は大家が自由に決めることができます。
家賃や敷金、礼金と同様に、大家が算出する金額です。
ただし、合理的な金額でない場合、入居者にとって不利な取り決めとなる可能性があります。
法律では、入居者に負担をかける特約は無効とされています。
オーナーが更新料を設定しない理由
中には、入居者とのトラブルを避けるために、最初から更新料を設定しないオーナーも存在します。
しかし、更新契約を管理会社に依頼している限り、オーナーは事務手数料を支払わなければなりません。
したがって、更新料を設定することをおすすめします。
なお、自主管理の場合は、管理会社に契約手続きを依頼せずに自身で行うため、事務手数料は発生しません。
アパートやマンションの更新料の支払いタイミング
アパートやマンションの更新料を支払うべき時期は、当初の賃貸契約で合意された内容に従います。
通常、更新日から1～2か月前になると、不動産管理会社や大家は賃借人に「更新のお知らせ」を文書で送付します。
この文書で指定された更新料支払い期限が支払いのタイミングとなります。
更新料の支払い期限は、賃貸契約によって「賃貸契約更新〇日前までに支払うものとする」といった具体的な期日が定められています。
ただし、一部の店舗やビルなどのアパートやマンションでは、更新手続きの期限が早めに設定される場合もあります。
一般的なアパートやマンションでは、慣習から逸脱した支払い時期の設定は、トラブルの原因となり得るため、注意が必要です。
アパートやマンションの更新料を払わなかったらどうする？
アパートやマンションの更新料を賃借人が支払わなかった場合、どのような結果が待ち受けているのでしょうか？当初の賃貸契約で更新料支払いに合意がある以上、賃借人には更新料の支払い義務があります。
ただし、民法上では更新料は明確に規定されているわけではありません。
民法は契約の自由を尊重しています。
したがって、民法に明示されていない更新料の取り決めでも有効です。
公序良俗に反しない限り、大家は更新料を請求する権利を有し、賃借人も支払う義務を負います。
賃借人が金銭の支払い義務を果たさなかった場合、それは「債務不履行」となります。
したがって、更新料の支払い義務を怠った場合も債務不履行に該当し、大家は賃貸契約を解除する権利を持つことになります。
賃貸借契約の解除による退去の可能性と賃借人の法的保護
賃貸借契約が解除されるということは、賃借人がアパートやマンションから退去する可能性があります。
ただし、アパートやマンションは、賃借人の生活の拠点となっている場合が多いため、一般の契約とは異なる法的な保護が賃借人に与えられています。
まとめ
更新料の支払い義務を怠っているからといって、ただちに退去させられるわけではありません。
更新料の支払いの怠りや通常の賃料の支払い状況などを総合的に考慮する必要があります。
大家さんは、更新料の未払いだけを理由に急な退去要求などを行う場合は、注意が必要です。
