不動産投資 少額不動産投資とは何?メリット・デメリットを解説!

不動産投資

老後の資金を考える

平成12年の法律改正により、公的年金支給開始年齢が引き上げられました。

以前は60歳からの支給でしたが、現在では65歳となっています。

公的年金の支給額は、保険料負担期間や支払額によって決まりますが、満額支給でも十分な生活ができる額ではありません。

特に国民基礎年金の支給額は、生活の維持には不十分です。

加えて、個人の厚生年金の支給も合わせると、やっと生活が成り立つ程度です。

個人によって支給額は異なりますが、最終的には預貯金を減らして生活費をまかなうという方法が一般的になっています。

老後の生活資金を年金だけに頼ることは難しく、別の資金が必要不可欠です。

不動産投資を考える

老後の不安から、不動産投資が盛んに行われています。

しかし、不動産投資にはリスクが伴い、多額の資金が必要とされるため、始めることに悩む人も多いです。

しかし、実際には少額から始めることができる不動産投資方法も存在します。

次に、不動産投資に二の足を踏んでいる人のために、少額の投資で始めることができる不動産投資の方法について安心して始められるよう解説します。

従来の不動産投資の考え方

不動産投資は、物件を購入してその物件を運用することで利益を得る方法です。

利益を得る方法は大きく2つあり、インカムゲインとキャピタルゲインと呼ばれています。

インカムゲインは、不動産から得られる収入(賃貸料)から利益を得る方法であり、キャピタルゲインは、不動産の価値が上昇した際に物件を売却して利益を得る方法です。

小額投資とは? 

不動産投資には、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却差額)という2つの利益があります。

共通しているのは、まず不動産を購入してから運用するために、購入費用が必要になることです。

一般的に利益は投資額に比例するため、大きな利益を得るためには高額な物件を購入する必要があります。

しかし、このような投資額は多額の資金を要し、またリスクも伴うため、不動産投資に興味があっても手が出せない人々が多いのです。

考えられるのが小額投資

最初から大きな資金を使って不動産投資をするのではなく、最初は小額の投資から始め、運用益を利用して徐々に投資額を増やしていく方法です。

万が一失敗しても妥当な金額から運用を始め、運用益を積み上げながら大きな物件に進んでいくことを目指します。

どの投資でもリスクはつきものですが、特に不動産投資では運用リスクを理解し、信頼性の高い物件を購入して安定した運用を行えば、失敗するリスクは少なくなります。

不動産投資の失敗例は、知識や経験、リスク理解が不足しているために、不動産営業担当者の勧めに追従し、自分の経済的状況に合わない多額の投資金を失ってしまうケースがほとんどです。

不動産投資の成功には、投資家自身が努力して情報を収集し、リスクヘッジを考慮した適切な運用を行うことが重要です。

事前にリスクを把握し、適切な情報を得ることによって、失敗を回避することができます。

小額不動産投資のメリット

小額不動産投資は、知識と経験を積み重ねる意味でも非常に適しています。

この投資方法では、最初に少額の投資でスタートし、成功や経験の度合いに応じて投資額を増やしていくことで、将来的には大きな不動産投資を行い、個人年金を築くことが目標となります。

そこで、まずは小額投資のメリットについて詳しくご説明します。

1万円から始められる手軽さ

小額投資の最大のメリットは、投資金額の少なさです。

異なる商品によって異なりますが、最小であり、1万円から投資を始めることができます。

もし手元に現金がない場合でも、もう少し高額の運用から開始したいという場合は、全額を融資で補うといった方法もあります。

また、小額不動産投資の商品は、後ほど詳しく説明しますが、基本的には複数の出資者を集めて大きな不動産投資を行い、そこから得られた収益を出資比率に応じて配分するという方法です。

これらを理解した上で、投資金額を決めることができ、手軽さがあります。

リスクは投資金額の範囲内

不動産投資の失敗は、投資した金額に見合う利益を得られないことです。

これは、投資利益であるインカムゲイン(賃貸運用の場合の家賃収入)とキャピタルゲイン(売却時の利益)の両方に共通して言える考え方です。

賃貸運用では、借入返済や固定費の合計が年間家賃収入を上回る場合には失敗と言えますし、キャピタルゲインの場合には売却額が購入額を下回る場合も失敗とされます。

投資金額が大きいほど、これらの失敗による損失も大きくなりますが、小額投資の場合は出資比率に応じたリスクを負担することになりますので、最悪でも投資金額の範囲内で損失を抑えることができます。

また、不動産投資は、安全性を重視した利益の低い案件から、リスクが高いが利益も大きい案件まで様々なものが存在しますが、小額投資でも利益の大きいハイリスク商品を選択することも可能です。

小額投資から始めることのメリット

小額から投資を開始し、不動産投資の知識や経験を積みながら利益を積み重ねることで、自信をつけることができます。

そして、一定の利益が蓄積された段階で、投資先を変更していくことができます。

投資には必ずしも利益が得られるわけではありませんが、これらの経験も重要です。

資金と経験を積み重ねながら、運用方法を検討することができるのです。

また、小額投資は税金対策にも活用できます。

不動産投資による節税効果

不動産投資のメリットには、利益とともに節税効果も見逃せません。

小額投資であっても同じです。

不動産投資による利益は給与所得とは異なるため、毎年確定申告が必要です。

確定申告では投資利益と給与所得を合算し、そこからさまざまな経費を差し引くことができます。

不動産投資を行う場合、確定申告は不可欠であり、計上できる経費を理解し、適切に申告する方法を学ぶことで、税金を低く抑えることができます。

そのため、節税効果は大きいと言えます。

少額不動産投資のデメリット

これまで説明したように、小額不動産投資には多少のデメリットも存在します。

小額で不動産投資ができ、リスクも分散されるため、デメリットがあまりないように感じられるかもしれませんが、投資には必ずデメリットが存在します。

これらのデメリットを正確に理解することが、小額投資の成功の鍵となるかもしれません。

ここでは改めて、不動産投資のデメリットについて説明します。

一つは、投資物件の範囲が狭くなるということです。

小額投資の基本は出資者を集めての資産運用であり、どの不動産でも適応できるものではありません。

したがって、小口商品化されている不動産に限定されるという特徴があります。

小額不動産投資の特徴と制約

一般的な不動産投資に比べて、小額不動産投資は以下のような特徴と制約があります。

 - 利益率の低さ: 小額不動産投資では、個別の不動産物件を所有するのではなく、投資会社に出資する形式となります。

そのため、単独で不動産投資を行う場合に比べて利益率が低くなります。

また、投資信託などの場合は手数料も発生することがあり、その分も利益に影響を及ぼします。

 - 投資先企業の信用性: 小額不動産投資では、投資先に運用を委託することになります。

そのため、投資先の信用性が重要となります。

例えば、投資信託の場合は証券会社の信用性によって物件価値以外の要因で影響を受けることもあります。

また、投資会社の倒産などによるリスクも存在します。

 - 資金の換金の制約: 小額不動産投資では、投資会社が資産運用を行うためには一定の期間が必要です。

そのため、運用期間中に途中で引き出したり、換金することができない場合もあります。

これにより、自分で運用をコントロールできないと感じることもあるでしょう。

以上が、小額不動産投資の特徴と制約です。

投資家はこれらを理解した上で、自身の投資目標やリスク許容度に合った投資戦略を立てることが重要です。

少額不動産投資の種類

少額不動産投資の種類

 少額不動産投資には、一般的な不動産投資とは異なる弊害が生じることがあります。

ここでは、具体的な少額投資の種類について詳しく説明します。

異なる運用窓口や投資方法を持つそれぞれの種類を理解し、自分に最も適した小額投資先を検討することが重要です。

J-REIT

 J-REITは、アメリカで生まれた投資方法で、不動産投資会社が運営する投資信託のことです。

日本では、「J-REIT」という名称で2001年9月に証券取引所に上場されています。

J-REITは証券会社で取り扱われ、具体的な情報(商品分類、委託会社・受託会社、購入時の手数料や保有時の信託報酬率、申し込み単位など)を確認して購入することができます。

投資信託は、投資家から集めた資金を専門家が株式や債券、不動産などに投資し、利益を投資額に応じて配分する金融商品です。

ただし、金融商品であるため、元本が保証されているわけではありません。

リート価格の変動リスクや信用リスク、流動性リスクなどが想定されるリスク要素です。

不動産小口化商品

 不動産小口化商品は、特定の不動産を数万円から100万円程度の範囲で小口化し、販売し、家賃収入や売却益を投資額に応じて分配する商品です。

基本的な運用方法はJ-REITと同様ですが、大きな違いは、不動産を小口に分割して所有することです。

つまり、不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づく「不動産特定共同事業」の一形態であり、不動産の所有権を持つことができます。

ただし、一般的にはこの名称があまり知られていないため、不動産小口化商品と呼ばれています。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品は、投資家が不動産に金銭や労務、現物などで出資し、事業者からの利益分配を受ける方法です。

事業主体には「匿名組合型」と「任意組合型」の2つがあります。

匿名組合型では、投資家と事業者は匿名契約により関係が成立し、事業者が運営管理を行います。

一方で、任意組合型では出資者が共同で事業主体になり、投資形態も金銭だけでなく労務や現物出資も可能です。

匿名組合型の特徴

匿名組合型では、投資家と事業者の間でのやりとりは金銭の授受のみとなります。

投資家は金銭で出資し、事業者が得た利益を投資家に分配します。

事業主体は事業者であり、運営管理は事業主体が行います。

任意組合型の特徴

任意組合型では、出資者が共同で事業主体になります。

投資形態は金銭だけでなく労務や現物出資も可能であり、不動産オーナーとしての実感を持つことができる特徴もあります。

相続税対策にも有効で、出資内容に関わらず相続税は相続税評価額で計算されます。

共通事項

不動産小口化商品を所有すると、不動産取得税や固定資産税などの税金を負担する必要があります。

しかし、これらの税金は経費として計上できるため、節税効果が高いと言えます。

また、不動産小口化商品を販売するには、国土交通大臣または都道府県知事に対して一定の要件を満たした届出業者である必要があります。

クラウドファンディングとは

クラウドファンディングとは、不特定多数の出資者から資金を集める方法です。

不動産プロジェクトに対して募集が行われ、投資者はそのプロジェクトに出資します。

ただし、クラウドファンディングは不動産小口化商品とは異なり、あくまでもプロジェクトに対する出資です。

少額不動産投資について

少額不動産投資について

少額不動産投資は、不動産会社が考案したプロジェクトです。

人気の度合いは内容によって異なり、人気の高いプロジェクトはすぐに必要資金を調達する傾向があります。

少額投資の一つには、価格が低いワンルームマンションや価格が安くなった中古住宅があります。

これらを所有することで、物件選択や運営、管理方針などが自由にできるメリットがあります。

中古市場では、100万円程度から物件を探すことも可能ですが、リノベーション費用などが必要になります。

小額投資は金融商品や信託とは異なりますが、リターンが多くなる可能性があります。

物件選定から売買契約、賃貸管理などは労力を必要としますが、成功した不動産投資家の多くは低額の不動産の購入からスタートしています。

まとめ

小額投資であるためリスクが高くなる傾向がありますが、経験を積み重ねることで比較的短期間で成長する可能性もあります。

まとめると、少額不動産投資は大きな資金とリスクを必要とするイメージがありますが、運用範囲内で少額から始める方法もあります。

大きな収益を期待することはできませんが、不動産投資の知識を学びながら実際の運用を行うことで成長できます。

皆さんも少額から始めて、将来的には大きな不動産投資家を目指してみてはいかがでしょうか。

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