「サブリース」とは、所有している不動産を一括してサブリース会社に委託し、サブリース会社がその物件を入居者に転貸することを指します。
この場合、賃貸オーナーはサブリース会社に物件管理と入居者募集の業務を委託することができます。
今回は、賃貸オーナーをサポートする一種のサブリースである「賃料固定型のサブリース」について、詳しく解説していきましょう。
賃料固定型のサブリースでは、オーナーにとって転貸に伴う収入が安定しているという特徴があります。
一般的な賃貸経営では、入居者の入れ替わりや契約更新時に賃料の変動があるため、収入が不安定になることがありますが、賃料固定型のサブリースでは、サブリース会社が一定期間の間に契約している入居者から得られる賃料をオーナーに一定額で支払います。
このため、オーナーは毎月一定の収入を得ることができ、経営計画の立案や家計管理が安定します。
また、サブリース会社が空室や債務引き受けのリスクを負うため、オーナーはこれらのリスクを軽減することができます。
さらに、入居者募集や入居管理などの煩雑な業務もサブリース会社が担当するため、オーナーは自身の負担を軽減することができます。
賃料固定型のサブリースは、不動産経営を効率化し、収益の安定化を図るための手段として利用されています。
サブリースとは？
「サブリース」とは、所有している物件を一括してサブリース会社に預け、サブリース会社から入居者に転貸することを指します。
サブリースは賃貸オーナーに安定した収入をもたらす賃貸方法の一つとして注目されています。
現在、アパートやマンションの賃貸経営をしている方や将来的に賃貸オーナーになる予定の方、またはアパートを相続した方の中には、サブリースを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか？ サブリースには、家賃保証がない「実績賃料連動型」と家賃が保証される「賃料固定型」という２つのタイプがあります。
今回は賃貸オーナーをサポートする「賃料固定型」のサブリースについて詳しく見ていきましょう。
賃料固定型のサブリースは、サブリース会社が一定の契約期間内でオーナーの物件を借り上げ、その間に入居者を募集・管理します。
この契約期間中、サブリース会社が家賃の保証を行い、オーナーは確定した定額の家賃を受け取ることができます。
家賃の保証により、将来的な入居者の変動や滞納のリスクからオーナーを守ることができます。
また、賃料固定型のサブリースでは、サブリース会社が入居者の選定や入居後の管理業務を担当するため、オーナー自身が入居者募集やトラブル対応などをする必要がありません。
オーナーは、サブリース会社に預けた物件の家賃を安定的に受け取ることができるので、手間や時間を節約することができます。
ただし、賃料固定型のサブリースでは、サブリース会社が一定の手数料を受け取ることも考慮しなければなりません。
そのため、家賃収入全てを手に入れることはできず、一部を手数料として支払う必要があります。
この手数料の金額や契約内容は、サブリース会社や物件によって異なる場合がありますので、契約前に詳細を確認することが大切です。
以上が賃貸オーナーをサポートする賃料固定型のサブリースの概要です。
この方式は、収入の安定性と物件の管理の負担軽減を求める方にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
しかし、契約内容や手数料について詳細を把握し、自身のニーズに合ったサブリース会社を選ぶことが重要です。
サブリースは、賃貸経営方法の1つ
サブリースとは、物件を所有しているオーナーの代わりに、サブリース会社が賃貸物件を一括借り上げし、その後に貸し出す賃貸経営方法の1つです。
通常の賃貸経営方法では、オーナーが自分で運営管理する「自主管理」や不動産会社に管理を委託する「管理委託」がありますが、サブリースはその中でも特徴的な方法です。
サブリースの特徴は、毎月サブリース会社から一定の家賃収入を受け取ることができる点です。
また、空室が発生した場合でも一定の家賃収入が保証されることがあります。
これにより、オーナーは確実な収入を得ることができるため、経済的な安定を図ることができます。
サブリース契約はオーナーとサブリース会社の間で締結され、この契約は「マスターリース（一括賃借契約）」と呼ばれています。
マスターリース契約は通常数十年という長期間にわたることが一般的であり、オーナーはその期間にわたって安定した家賃収入を確保することができます。
サブリースは、アパートやマンションなどの経営者だけでなく、分譲マンションや戸建て住宅を所有している個人でも利用することができる賃貸方法です。
オーナーが直接管理することなく、確実な収入を得ることができるため、多くの人々に利用されています。
マンションの1部屋だけ、空き家物件、駐車場などをサブリースも可能
サブリースの管理会社によっては、マンションの一部屋や空き家物件、駐車場などをサブリースすることがあります。
これは、長期転勤や結婚などで、現在の持ち家やマンションを手放さずに賃貸したい場合や、住まない予定の空き家やマンションの1室を長期間貸したい場合に利用することができます。
また、一時的な期間で貸したい場合には、サブリースではなく、短期の賃貸方法である「リロケーション」という方法も存在します。
サブリースのメリット
サブリースとは、不動産オーナーが自身の物件を第三者に貸し出す契約形態です。
この契約形態には、オーナーにとって様々なメリットがあります。
まず第一に、サブリースによってオーナーは定期的な収入を得ることができます。
自身の所有する物件を貸し出すことで、毎月の家賃収入を確保することができます。
これによって、オーナーは定期的なキャッシュフローを確保することができ、経済的な安定を享受することができます。
第二に、サブリースはオーナーにとって手間のかからない運営形態です。
物件の管理やメンテナンスなどの面倒な手続きや責任は、サブリース契約によってサブリース会社に委託することができます。
オーナーは自身の物件に関する悩みや負担を軽減することができ、時間やエネルギーを他の事業活動に集中することができます。
第三に、サブリースによってオーナーはリスクを分散することができます。
自身の所有する物件を複数の個人または法人に貸し出すことで、収入源を多角化することができます。
つまり、一つの借主に依存することなく、複数の入居者から収入を得ることができるため、実質的なリスクの低減が可能です。
以上のように、サブリースはオーナーにとって有益な契約形態です。
定期的な収入の確保、手間のかからない運営形態、リスクの分散といったメリットが得られるため、多くのオーナーがサブリースを利用しています。
収入が安定する
サブリースにすることの最大のメリットは、収入の安定性です。
サブリースとは、サブリース会社が物件を借り受け、オーナーに家賃の保証を提供するシステムです。
つまり、空室が出ても、サブリース会社から毎月一定の賃料が支払われるため、オーナーの収入は安定します。
一方、自主管理や管理委託でアパートやマンションを運営している場合は、空室が出たり、入居者がなかなか見つからない場合や家賃の滞納がある場合には、オーナーの収入は減少することが一般的です。
しかし、サブリースの場合は、これらの不安要素から解放されます。
常に一定の収入が期待できるため、収入が安定し、経営における不確定性やリスクを軽減することができます。
管理を一任できる
サブリースでは、賃貸物件を所有するオーナーが、管理会社に全ての管理業務を委託することができます。
これには、入居者の募集、契約更新、家賃の集金や退去処理、そしてメンテナンスなどが含まれます。
このような委託により、オーナーは運営や管理といった業務から解放されるため、手間や労力を削減することができます。
広告費用や清掃・消毒費を削減できる
サブリースを利用することで、物件の運営・管理にかかる多くの費用を削減することができます。
たとえば、入居者を募集する際にかかる広告費は、オーナー自身が負担する必要がありません。
もし空き室が発生した場合、サブリース会社が入居者を募集するためにかかる広告費用は、管理会社が完全に負担します。
また、入居者が退去した際には、オーナーは部屋をクリーニングし、消毒処理を行い、元の状態に戻す必要がありますが、サブリースを利用する場合には、清掃や消毒の費用はサブリース会社が負担します。
相続税を抑えられる
サブリースの利点の一つは、相続税を抑えることができる点です。
具体的には、アパート物件を所有するオーナーが亡くなり、その賃貸物件が相続される場合、通常はその物件に対して相続税が課されます。
この際、相続税の計算には建物の評価額が基準となります。
賃貸物件の場合、相続税は減額措置が適用されますが、空室に関しては減額措置が適用されません。
しかし、サブリース契約を結んでいる場合は異なります。
なぜなら、サブリース契約では全ての部屋をサブリース会社に貸し出しているため、空室があっても、実質的には全ての部屋が満室と見なされるからです。
そのため、相続税を抑えることができるのです。
サブリースを利用することで、相続時の負担を軽減することができます。
確定申告の手間が簡略化できる
サブリース会社を利用することにより、賃貸物件をまとめて貸すことができます。
この方法を選ぶと、確定申告にかかる負担を軽減することができます。
なぜなら、入居者の入退去費用の計算をする必要がないため、収支の計算が簡単になるからです。
通常、賃貸物件を貸す場合には、入居者が退去する際に発生する修繕費や清掃費などの費用を考慮に入れる必要があります。
しかし、サブリース会社を利用する場合には、入居者の入退去費用の計算をしなくても良いため、手間が省けます。
また、サブリース会社では貸主に代わって入居者を募集し、物件の管理を行います。
そのため、貸主は入居者を探す手間や管理業務にかかる時間を削減することができます。
さらに、サブリース会社との契約によっては、固定的な家賃収入を得ることができることもあります。
これにより、貸主は収入の安定化を図ることができるのです。
以上のようなメリットがあり、サブリース会社を利用することによって、確定申告の負担を軽減し、収支の計算を簡単にすることができます。
サブリースのデメリット
ここまではサブリースのメリットについてお伝えしましたが、ここからはサブリースのデメリットについて解説します。
自主管理・管理委託と比較し収入が下がる
サブリースを利用する場合、アパートやマンションを自主管理して運営するよりも、収入が減少することを覚えておいてください。
自主管理の場合、家賃の100％がオーナーの収入になります。
しかし、サブリースの場合、サブリース会社が仲介するため、仲介手数料が取られます。
そのため、オーナーが受け取る家賃は、正規の家賃の約80～90％程度となります。
さらに、新たな入居者から支払われる敷金や礼金、契約の更新時に発生する更新料は、全てサブリース会社のものになり、オーナーはその収入を得ることができません。
これらの理由から、自主管理や管理委託に比べて、オーナーの家賃収入は減少することになります。
免責期間は家賃保証がない
退去により空室となった場合、オーナーは次の入居者が見つかるまで家賃の支払いを免除されることがあります。
契約内容によって異なりますが、通常は原状回復費や広告費などの経費をかけ、新たな入居者を募集するための営業活動を行うため、契約書には免責期間が設けられていることがあります。
また、サブリース契約においても免責期間が設定されていることがありますが、これも契約によって異なります。
通常、1か月から半年程度の期間が設定されています。
サブリースは家賃を保証するものですが、免責期間中は家賃が支払われないため、注意が必要です。
免責期間が設けられているかどうかを確認しましょう。
数年ごとに家賃保証額が変化する
家賃の保証額は、オーナーに支払われる金額であり、数年ごとに変わることがあります。
この保証額は、オーナーとサブリース会社の間で結ばれたマスターリース契約に基づいています。
マスターリース契約は、通常2年ごとに更新されますが、場合によっては1年ごとに更新されることもあります。
更新の際には、家賃の見直しが一般的です。
もし、アパートやマンションの家賃が下げられる場合、それに伴いオーナーに支払われる保証家賃額も下がることになります。
したがって、オーナーに支払われる保証家賃額は、契約期間中において一定ではなく、更新ごとに変動する可能性があるため、注意が必要です。
入居者を選べない
サブリース契約では、オーナーは入居者の選択に関与する権限を持ちません。
その責任はサブリース会社に委ねられます。
サブリース契約に基づく入居者選定は、オーナーが関与しないため、サブリース会社が選んだ入居者の使用方法によって、不動産の資産価値が下がる可能性があることを認識してください。
サブリースのポイントを確認しよう！
サブリースは、賃貸経営においてオーナーが管理業務をすべて任せることができる便利な方法です。
しかしながら、契約内容次第では家賃収入が一時的に見込めない時期があったり、家賃保証額が削減されるリスクもあることを前述の通りお伝えしました。
もしサブリースを検討される場合は、以下のポイントを確認することが非常に重要です。
保証率
まず、提示されている家賃の保証率が適切かどうかを確認しましょう。
家賃の保証率は、不動産管理会社によって異なる場合がありますが、一般的には80～90％が相場です。
提示されている保証率が相場に合っているかどうかを判断してください。
また、将来的に保証家賃が減少する可能性がある場合でも、提示された保証率で利益が出るかどうかを確認しておくことも重要です。
諸費用の負担先
求人の広告費や退去時の清掃・消毒費については、具体的に誰が負担するのかを確認しましょう。
通常、サブリースの場合は、広告費や清掃・消毒費用はサブリース会社が負担することが一般的です。
ただし、サブリース会社や契約の内容によって異なる場合もありますので、細かい点まで確認しておく必要があります。
例えば、広告費用と清掃・消毒費用はどちらが負担するのか、さらには、設備や建物の修繕費や、物件が古くなった場合のリフォーム費用はどちらが支払うのかなども確認しておきましょう。
また、予想外の費用がかかる可能性もあるので、諸費用に関する契約内容は細部まで詳しく確認することがおすすめです。
もし、修繕費やリフォーム費用がオーナーの負担となる場合、資金の準備が必要です。
契約内容は細部までチェックしましょう。
賃料の見直し内容
サブリース契約の更新は、通常は2年ごとに行われますが、サブリース会社によっては1年ごとや10年目からの1年ごとの場合もありますので、契約の更新時期については確認が必要です。
また、先にお伝えしたように、契約更新時には保証料の見直しも行われます。
具体的には、家賃の保証率が変更される可能性があります。
もし、管理会社が保証率を下げる場合には、どの程度まで下げるのかも確認しておくとよいでしょう。
免責期間
空室が発生した場合に備えるためには、契約に免責期間が設けられているかどうかを確認してください。
免責期間は、サブリースの場合でも、オーナーに対して家賃の支払いを行わない期間を指します。
免責期間が設定されている場合、その期間中は家賃が免除されます。
また、免責期間には期限があるかどうかを確認し、その免責期間が適切であるかどうかを判断しましょう。
解約の条件
マスターリース契約を解除するための条件について確認しましょう。
契約締結後、どれくらいの期間が経過すれば解除できるのか。
解除の予告は何ヶ月前に行うべきなのか。
また、どのような場合に解約できるのかといった条件を事前に確認して、双方の希望に添った協議を行うことが重要です。
マスターリース契約においても、借地借家法が適用されますので、オーナーからの解除希望がなされる場合には「正当な理由」が必要となります。
例えば、サブリースが不要になる場合やオーナーが物件を手放す必要が生じる場合などにおいて、解約の条件を事前に調整しておくことで、トラブルを回避して契約を解除する可能性が高くなります。
トラブルが起こったときの相談先
サブリースに関するトラブルが発生した場合、対応策を知っていることは非常に重要です。
このため、問題が発生した際に相談できる窓口を事前に把握しておくことをおすすめします。
一つ目の相談先は、金融庁です。
金融庁はサブリースに関するトラブルについての情報を提供しており、適切な対応策をアドバイスしてくれます。
具体的な相談方法や連絡先は、金融庁の公式ウェブサイトに詳細が掲載されていますので、事前に確認しておくことをお勧めします。
二つ目の相談先は、消費者庁です。
消費者庁もサブリースに関するトラブルについての相談を受け付けており、消費者の権利保護に力を入れています。
消費者庁のウェブサイトで公開されている連絡先や相談方法に従って、問題が発生した場合に相談してみると良いでしょう。
さらに、国土交通省もサブリースに関する相談を受け付けています。
国土交通省は、不動産取引に関する問題を監督し、適切な解決策を提供する役割を担っています。
国土交通省のウェブサイトで提供されている相談窓口を活用し、トラブルに関しての助言やサポートを受けることができます。
これらの窓口は、サブリースに関するトラブルに対して専門的な知識と経験を持つ担当者が対応してくれます。
したがって、どの窓口を選ぶかは個々の状況や問題の内容によって異なる場合もあります。
まとめ
サブリースを検討する際には、家賃の保証額や契約更新時の保証率の変動など、不安があるかもしれません。
家賃の保証額について不安がある場合は、まず不動産会社に相談し、物件の査定を依頼することをおすすめします。
物件の査定を受けることで、自分の物件の賃料の相場を把握することができます。
先述したように、一般的なサブリースの家賃の保証率は80～90％ですので、家賃保証額の目安を知ることができます。
サブリース会社は、建設会社や不動産会社が行っていることもありますが、不動産会社が提供しているサブリースを利用すると、入居者募集から契約手続き、管理、退去までをプロの不動産業者がしっかりとサポートしてくれるため、おすすめです。
サブリース会社を選ぶ際には、複数の会社に自分の物件をサブリースする場合の契約内容を出してもらい、その対応なども含めて信頼できる会社を選ぶことをおすすめします。
契約内容の説明はもちろん重要ですので、詳しい説明をしっかりと聞くことが大切です。
後でトラブルが生じることを防ぐためにも、契約前に納得のいく説明を受けることはとても重要です。
2020年からは、サブリースを行う管理会社はオーナーに対して契約内容のしっかりとした説明を義務付けられています。
また、国土交通省も重要な説明事項を契約前にオーナーに確認することを推奨しています。
したがって、サブリースを検討する際には、注意点を理解し、説明内容をしっかりと把握した上で検討することが重要です。
