もしかしたら、「不動産投資をすると税金を節約できる」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんね。
実際に、不動産投資をすることで税金の節約策になることがありますが、それを実現するためには、不動産投資がどのように税金の節約につながるのかを理解する必要があります。
この記事では、不動産投資が税金の節約になる理由や仕組み、不動産投資で税金を節約する方法、そして税金を節約する際に注意すべきポイントについて詳しく説明します。
ぜひ最後まで読み進めていただき、税金の節約につながる不動産投資を実現してみてください。
不動産投資が節税になる理由・仕組み
不動産投資による節税の理由・仕組みは、大きく4つあります。
これらの理由・仕組みを理解することで、不動産投資をより効果的に節税に活用することができます。
以下に具体的な節税の理由・仕組みを説明します。
1つ目は、減価償却が利用できるという点です。
不動産投資を行う場合、購入した不動産の価値は徐々に減少していく傾向があります。
この価値の減少を、減価償却という方法で会計上の費用として計上することができます。
それにより、所得税や法人税の額を減らすことができます。
2つ目は、損益通算ができるという点です。
不動産投資によって得た利益と、他の投資や事業で出した損失を合算することができます。
これにより、利益が得られなかった場合でも、他の収入からの損失を差し引くことができます。
これによって、税金の支払い額を軽減することができます。
3つ目は、財産の評価額を下げることができるという点です。
不動産の所有者は、不動産の評価額を定期的に査定し、その価値が下がっていると判断された場合には、その減少分を負債として計上することができます。
これにより、所得税や資産税などの支払い金額を軽減することができます。
最後に、法人で不動産を所有する場合、税率が下がるという点です。
法人は、不動産投資を行うことで得られた収益に対して税金を支払う必要がありますが、法人税の税率は個人の所得税の税率に比べて低い場合があります。
そのため、法人で不動産を所有することで、より効果的に節税を図ることができます。
以上が不動産投資が節税になる理由・仕組みの4つのポイントです。
これらの理由・仕組みを理解し、適切に活用することで、不動産投資を節税につなげることができます。
ただし、節税の方法や効果は個人や法人の状況によって異なるため、専門家に相談することをおすすめします。
減価償却の恩恵
減価償却を利用することで、所得税や住民税の課税額を削減することができます。
所得税や住民税は前年の所得水準に応じて課税されるため、所得が高ければ高いほど課税額も増えることになります。
経費は所得から差し引かれるため、経費が多ければ多いほど所得は減少して税金の負担も減るわけです。
通常、経費は実際にお金を支払わなければ計上することができませんが、減価償却の場合はお金を使用することなく経費として計上することができます。
減価償却とは、固定資産の価値が経過時間とともに減少することを考慮し、一定期間に分散して経費として計上する会計処理のことです。
不動産投資においては、不動産の耐用年数が経過する毎に減価償却を経費として計上できますので、長期にわたって所得税や住民税を軽減することができます。
赤字の損益通算
不動産投資において赤字を出した場合、その赤字分を他の収入から差し引くことができるため、所得税や住民税などの税金負担を軽減することができます。
例えば、給与所得が1,000万円で不動産投資で200万円の赤字が出た場合、この赤字分を給与所得から差し引くことが可能です。
その結果、所得は800万円となり、所得税や住民税などの税金の計算に反映されます。
つまり、不動産投資の赤字を他の収入と相殺することで、税金の負担を減らすことができるのです。
不動産の評価額を適正にすることで節税
不動産は贈与税や相続税の計算時に、通常の市場価格の80%程度で評価されます。
このため、現金で贈与や相続をするよりも、税額を抑えることができます。
例えば、3000万円の現金を贈与や相続した場合、3000万円全額が対象となりますが、不動産の場合は時価の80%、つまり2400万円が評価額となります。
相続税額が抑えられることで、相続人の負担も軽減されるため、不動産投資は相続対策にも有効です。
法人所有による税率の低減
所得税は累進課税制度を採用しており、最高で45%の税率が適用される場合もあります。
しかし、法人税の税率は最大でも23.2%となります。
そのため、所得税の税率が法人税を上回る可能性がある場合、法人で投資用不動産を所有することで、税負担を軽減することができる場合もあります。
不動産投資で節税する方法
不動産所得が年間20万円以下の場合、確定申告をする必要はありません。
ただし、節税をするためには必ず確定申告を行うことをおすすめします。
確定申告をすることで、さまざまな節税措置を受けることができます。
確定申告で節税する方法は、以下のようなものがあります。
1. 青色申告をする
青色申告は、不動産収入を特別な方法で計算することです。
これにより、所得税や地方税の軽減が図られ、節税効果が期待できます。
2. 経費計上をする
不動産に関連する経費を計上することで、収入から経費を差し引いた金額を課税対象とすることができます。
具体的な経費としては、修繕費や管理費などがあります。
3. 家族への給与支払いをする
家族に対して、不動産関連業務や管理業務などのお手伝いをしてもらう場合、給与支払いを行うことができます。
これにより、費用として認識され、所得を軽減させることができます。
4. 損益通算をする
不動産に関連する複数の資産や収入がある場合、損益通算を行うことができます。
これにより、損失と利益を相殺することで、課税所得を減らすことができます。
以上が、不動産投資における確定申告での節税方法です。
確定申告をする際には、上記の方法を駆使して、できるだけ節税効果を上げることを心がけましょう。
ただし、節税対策には法律や税制の専門知識が必要な場合もありますので、税理士や専門家のアドバイスを受けることもおすすめします。
青色申告をする
青色申告とは、確定申告の一種です。
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類がありますが、ここでは青色申告について詳しく説明します。
青色申告をすることで、基礎控除に加えて最大で65万円の控除を受けることができます。
この控除は所得税と住民税の両方に適用されるため、青色申告をすることで、取引者の所得税と住民税の両方を減税することができるのです。
ただし、青色申告をする場合は、白色申告よりも簿記の手続きが複雑になることがあります。
具体的には、複式簿記を用いて帳簿付けをする必要があります。
しかし、近年では会計ソフトウェアが普及しており、支出を入力するだけで青色申告をすることができるものもあります。
そのため、誰でも簡単に青色申告を行うことができるのです。
経費計上をする
確定申告をする際には、経費の計上を行うことで所得を減らすことができ、その結果、所得税や住民税が減税されます。
ただし、不動産投資で使用した全ての費用が経費計上できるわけではなく、一定の費用のみが経費として認められます。
不動産投資において経費計上できる主な費用は以下の通りです。
1. 管理費
2. 修繕積立金
3. リフォーム費用などの修繕費
4. 管理会社の委託料
5. ローン利息
6. 一部の税金
7. 減価償却費
8. 損害保険料
9. その他の費用
また、経費として認められる税金は以下のとおりです。
1. 印紙税
2. 不動産取得税
3. 固定資産税
4. 都市計画税
5. その他の費用
さらに、経費として認められるのは、投資用不動産の運営に必要な費用です。
たとえば、投資用不動産の現場へ行くための旅費や交通費、運営に必要な電話代や通信費、税理士への相談料などが経費として認められます。
経費計上には細かな詳細がありますので、確定申告前に専門家に相談することをおすすめします。
家族への給与支払いをする
青色申告を行うことで、自営業者は家族への給与支払いを経費として計上することができる制度があります。
この制度は、青色事業専従者給与と呼ばれます。
ただし、この制度を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
まず、確定申告を行う際に青色申告をする必要があります。
また、支払いを受ける家族との生計を一つにしていることも条件となります。
さらに、専従者は15歳以上でなければなりません。
また、支払い金額については、届出書に記載されている範囲内で、専従者の労務に見合った適切な金額である必要があります。
ただし、青色事業専従者給与を利用した場合、配偶者控除や扶養控除は利用できなくなるため、注意が必要です。
損益通算をする
確定申告を行うと、投資収益を計算し、赤字の場合でも他の収入と合算して税金を節約することができます。
不動産投資での赤字とは、不動産収入から経費を差し引いた結果がマイナスになることを指します。
具体的には、不動産収入から支出や減価償却費を差し引いた結果を計算し、その値がマイナスになる場合は赤字とされます。
減価償却は実際に支払ったお金ではなく、資産価値の減少によって計算されるものですので、節税効果があります。
つまり、減価償却を利用して経費を不動産収入を上回るようにすると、さらに税金を節約することができるのです。
具体的な金銭の支払いを伴わずに、節税効果を得ることができます。
不動産投資の節税シミュレーションの流れについて
節税効果を確認するためには、不動産投資の内容をシミュレーションする必要があります。
このシミュレーションには、以下の項目を計算する必要があります。
経費をシミュレーション
まず、節税効果を確認するためには、どの程度の経費が発生するかを確認する必要があります。
不動産投資において経費として計上できる項目は、以下の通りです。
1. 管理費
2. 修繕費用の積立金
3. リフォーム費用などの修繕費
4. 管理会社の委託料
5. ローンの利息
6. 一部の税金
7. 減価償却費
8. 損害保険料
9. その他の費用
これらの費用を全て合算した金額が経費となります。
また、減価償却費は、不動産の購入金額を耐用年数で割って求めることができます。
不動産収入をシミュレーション
経費の計算が終わったら、次に不動産の収入をシミュレーションします。
不動産の収入として考慮される項目は、以下の通りです。
1. 月々の家賃収入
2. 礼金
3. 更新料
4. 共益費
5. 管理費
6. 駐車場料金
これらの金額を合計して、不動産の収益を算出します。
不動産の収入は年単位で計算する必要があるため、月々の家賃収入には12か月を乗じて年間の金額に換算する必要があります。
不動産所得をシミュレーション
経費と不動産収入が計算できたら、不動産収入から経費を差し引いた金額が不動産所得となります。
もし不動産収入が経費よりも多い場合は、差し引き額に対して所得税と住民税が課税されます。
節税目的で投資する不動産の選び方
節税目的の不動産投資に合った不動産の特徴
節税目的で不動産投資をする際、効率的に節税ができる不動産を選ぶためには、不動産の特徴を理解しておくことが重要です。
節税目的の不動産投資に合った不動産は以下のような特徴を持ちます。
木造の不動産
木造の不動産は、耐用年数が22年と比較的短くなっています。
耐用年数が短いほど、毎年計上できる減価償却費が増えるため、所得税や住民税の減税効果が大きくなります。
逆に、耐用年数が長い不動産では減価償却費の額が少なくなります。
そのため、節税目的で投資する場合には、耐用年数が少ない木造の不動産が有利です。
築年数が古い不動産
築年数が古い不動産も節税効果があります。
耐用年数がまだ残っていない不動産の場合、耐用年数×20%の金額が毎年減価償却費として計上できます。
例えば、22年の耐用年数を持つ木造マンションを購入した場合、耐用年数×20%である4年間にわたって毎年500万円の減価償却費を計上できることになります。
もし2,000万円で購入した不動産の耐用年数が4年しかない場合、4年間毎年500万円もの減価償却費を計上できます。
このように、耐用年数が切れている不動産は、建物の構造に関係なく、高い償却率により所得税や住民税を抑えることができます。
ただし、償却年数が短くなるため、すぐに減価償却費を使い切ってしまう点には注意が必要です。
また、築年数が古い不動産は売却が難しいことがあります。
耐用年数の終了時に売却しようとしても思ったように売却できず、減価償却の利用もできない場合があります。
不動産を購入する際には、将来的に売却のしやすさも考慮する必要があります。
以上が、節税目的の不動産投資に適した不動産の特徴です。
不動産を購入する際には、これらの特徴に注意しながら、節税効果を最大限に引き出せる不動産を選ぶことが重要です。
節税目的で不動産投資をするときの注意点
不動産を投資する際には、節税のための内容だけでなく、注意事項も把握しておくことが重要です。
多くの人はプラス面にだけ注目してしまいがちですが、マイナス面も理解しておけば、節税を目指した不動産投資の失敗を避けることができます。
節税の目的で不動産投資を行う際には、以下のポイントに注意する必要があります。
投資用不動産の長期保有
まず、投資用の不動産を長期間保有することです。
長期間保有することで、不動産の価値が上がり、売却時に利益を得ることができます。
しかし、保有期間が短い場合は、売却益が増える可能性が低くなるため、節税効果が得られないことがあります。
不動産投資において節税を効果的に行うためには、減価償却を適切に活用することが非常に重要です。
投資用不動産を長期間保有して減価償却ができなくなると、節税が困難になってしまいます。
そのため、投資用不動産の保有期間を最大限まで延ばし、耐用年数が終わったら売却するというスケジュール管理を行うことが大切です。
投資用不動産売却のタイミング
次に、不動産を売却するタイミングにも注意が必要です。
税金の対象となる売却益は、売却時に発生するため、収入が増えることになります。
そのため、売却時の税金負担を軽減するためにも、適切なタイミングで売却する必要があります。
市場の動向や需要の変化を考慮しながら、最適な売却タイミングを見極めることが重要です。
不動産の売却時には、譲渡益が発生すると譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なるため、売却のタイミングは非常に重要です。
譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。
具体的には、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得として、5年を超えれば長期譲渡所得として扱われます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が大きく異なるため、売却時の税金負担に大きな影響を与えます。
収支変動リスク
さらに、不動産投資には収支の変動リスクも存在します。
賃料収入や経費など、投資物件の収支には変動があります。
将来的に収益が減少する可能性もあるため、予想以上のリターンを得ることができない場合もあります。
不動産投資をする際には、家賃などの収支変動リスクに留意する必要があります。
投資用不動産を購入した直後は、築年数が新しいため多くの入居者がいるかもしれませんが、築年数が経過すると入居者が減少し、家賃も下がってしまう可能性もあります。
さらに、築年数が経過すると修繕費用も発生するため、支払い費用も増えていくことになります。
不動産投資を行う際には、購入時だけでなく、売却までの資金計画も立てることが重要です。
購入から売却までの計画を立てることにより、家賃の低下や予想外の修繕に対応することができるようになります。
このリスクを踏まえて、投資用不動産を選定することが重要です。
以上が、節税目的で不動産投資をする際の注意点についての解説です。
節税効果を最大化し、安定的な収益を得るためには、これらのポイントを考慮しながら投資を進める必要があります。
まとめ
不動産投資は、税金を抑えることができる節税効果があります。
具体的には、確定申告を行い減価償却費などの経費を計上することで、所得税や住民税を軽減することができます。
さらに、不動産は現金よりも評価額が抑えられるため、贈与税や相続税の対策にもなります。
しかし、節税するためにはなぜ節税できるのか、どのような手続きが必要なのかを理解しておく必要があります。
具体的な例としては、経費を計上したり青色申告制度を利用したりする必要があります。
不動産投資をする際には、しっかりと節税方法を把握し、節税効果を活用して事業を進めていきましょう。
