ワンルームマンション投資を考える方々の多くは、30代や40代の方々です。
この年代になると、マイホームを購入することを考え始める方も増えてきます。
当然のことながら、同時に２つの不動産を購入する方は少なく、どちらを先に購入するかを検討します。
ここで、多くの方々は「まずはマイホームを買って、その後でワンルームマンション投資を始めよう」という結論に至ります。
しかし、この考え方には大きな問題があります。
先にマイホームを購入してしまうと、その後の投資計画に悪影響を及ぼしてしまうのです。
実際には購入可能な投資物件の数が、半分以下に減ってしまうことがあります。
つまり、マイホームを先に購入すると、ワンルームマンション投資の選択肢が制限されてしまうのです。
このため、マイホームを購入する前に、ワンルームマンション投資を始めることが正しい選択となります。
ただし、マイホームであろうとワンルームマンション投資であろうと、不動産を購入するためにはローンを組む必要があります。
ではなぜ、順番が重要なのでしょうか？ここでは、その理由を詳しく解説していきます。
投資を優先させる理由！融資に影響！
銀行融資の審査基準とは
マイホームを購入する場合やワンルームマンション投資を始める場合には、ほとんどの方が銀行や金融機関から融資を受けることが一般的です。
しかし、その融資を受けるためには非常に厳しい審査が行われます。
ここでは、銀行融資の審査基準を分かりやすく説明しながら、先にワンルームマンション投資を始めた人とマイホームを購入してからワンルームマンション投資を始めた場合の違いについて詳しくお話しします。
審査基準として注目されるポイントは、「給与収入」「副業収入」「所属会社についての情報」「勤続年数」「雇用形態」などがあります。
また、必ず「負債の有無」も確認されます。
ここで言う「負債の有無」とは、住宅ローンや自動車ローン、エステや健康器具の分割払い、リボ払いなどのローンを組んで購入したものが含まれます。
毎月の支払いが発生するため、これらは負債とみなされます。
消費者金融などの借金だけではなく、ローンによる購入も負債とされるのです。
ワンルームマンション投資とマイホーム購入の違い
例えば、ワンルームマンション投資を始めようとするAさんとBさんがいます。
どちらも年収は600万円で、毎月の手取りは40万円のサラリーマンです。
ただし、Aさんは既にマイホームを購入しており、毎月15万円の住宅ローンを返済しています。
一方、Bさんはローンの返済はしていません。
さて、この2人がワンルームマンション投資を始めようとして、銀行でローンの審査を受ける場合を考えてみましょう。
銀行では、以下のような審査が行われます。
審査結果の違い
Aさんの場合、毎月自由に使えるお金は以下のとおりです。
40万円（給与収入） – 15万円（住宅ローン） = 25万円 先ほどお伝えしたように、住宅ローンは負債と見なされますので、手取り額からその分を差し引かれてしまいます。
一方、Bさんは住宅ローンの返済がないため、毎月自由に使えるお金は以下のとおりです。
40万円（給与収入） したがって、ワンルームマンション投資を始めるために利用できる資金は、Aさんの場合は月に25万円、Bさんの場合は月に40万円となります。
このように、マイホームを購入してからワンルームマンション投資を始める場合には、既に住宅ローンの返済があるため、手取り額から支払い分が差し引かれることになります。
一方、ワンルームマンション投資を始める前にマイホームを購入した場合は、住宅ローンの返済分を考慮せずに利用できる資金が大きくなります。
これにより、ワンルームマンション投資のスタート時点での資金量に違いが生じることになります。
逆に言えば、銀行からの融資を受ける際には、現在の負債が審査に影響するため、住宅ローンなどの負債の返済がある場合、審査に通りにくくなる可能性があります。
融資審査の基準は収入によって異なります
例えば、AさんとBさんの場合を考えてみましょう。
Aさんは既に車や自宅を購入するためのローンを組んでおり、手取り額は40万円です。
一方のBさんはまだローンを組んでいないので、手取り額全体の40万円が融資審査の基準となります。
このように、同じ収入でもローンを組んでしまうと、融資枠が狭まってしまいます。
つまり、ワンルームマンション投資ローンを組む前に他のローンを組んでしまうと、ワンルームマンション投資をするための融資が難しくなってしまうのです。
ただし、先にマイホームを購入してしまうと、ワンルームマンション投資を始めることができないと誤解されるかもしれませんが、そんなことはありません。
実際には、マイホームを購入した後でもワンルームマンション投資を始めることは可能です。
投資を先に始めるほうが有利
住宅ローンを組んでいる場合、ワンルームマンション投資の融資審査には通りにくくなる傾向があります。
しかし、逆に言えば、ワンルームマンション投資を先に始めているからといって、マイホームを購入できなくなるわけではありません。
金融機関の視点から言えば、自由に使える資金が減少するため、融資の審査が難しくなる可能性はあります。
ただし、「フラット35」というローンを利用することで、金融機関がローンの有無に関わらず融資を受けることができます。
現在の変動金利は非常に低く、多くの銀行で0.5％程度です。
一方、フラット35の金利は固定で1.3％程度が一般的です。
この金利の差は0.8％もあります。
このような差を考えると、マイホームを先に購入する方が良いと直感的に思うかもしれません。
しかし、大切なのは利益の短期的な面だけを見るのではなく、長期的な視点に立つことです。
フラット35の金利が変動金利よりも高くても、長期的に見ればお得なことが分かるはずです。
マイホームを購入する際に変動金利の融資を受ける場合も、先述の内容と同様に「どれだけ使えるお金があるか？」で判断されます。
このため、確定申告の収入が減少するため、融資の審査が難しくなります。
したがって、もう少し時期を遅らせる方が良いでしょう。
一方、フラット35の場合は、確定申告ではなく、源泉徴収のみを確認する必要があります。
つまり、ワンルームマンション投資を始めていても、給与収入のみが確認されるということです。
ただし、1つ注意が必要です。
それは源泉徴収を受けることが条件であるということです。
つまり、サラリーマンであることが重要です。
もしサラリーマンである場合、ワンルームマンション投資に融資を受けてしまっても、それがマイホームの購入に影響を与えることはありません。
ただし、金利は変動金利に比べて高くなる可能性があります。
このことによって「もったいない」と感じる気持ちも理解できますが、長期的な観点で考えることが重要です。
融資を使ってワンルームマンションを投資すると、投資にかかる利子を返済する必要があります。
このため、確かに返済金額は増えることになります。
しかし、将来的にマイホームを購入することを考える場合、そのための資金を積み立てることができます。
仮にワンルームマンション投資のために融資枠を使ってしまっても、投資による収益と給与を合わせれば、マイホームを購入するために十分な資金を手に入れることができるかもしれません。
また、ワンルームマンションは将来的に売却することもできますので、その利益もマイホーム購入の資金に充てることができるでしょう。
もちろん、融資による金利負担は頭に入れておくべきです。
しかし、将来的なマイホーム購入のためには、一時的な金利負担は考えるべきことです。
長期的な視点で、将来のマイホームの実現を見据えて計画を立てることが大切です。
まとめ
マイホームの購入を検討する前に、ワンルームマンションの投資を始める方がおすすめです。
ワンルームマンション投資もマイホームの購入も、同じような時期で迷うことがあります。
多くの人は20代後半から30代にかけて始めたり、マイホームを考える時期でもあります。
ですので、順番を間違えないように注意してください。
順番を逆にすると、得られる収益が半分になってしまう可能性があります。
もちろん、物件の立地も非常に重要です。
私たちは東京、大阪、名古屋といった三大都市や横浜、川崎のエリアでのワンルームマンションを前提に話しています。
地方に物件を購入してしまった場合は、順番の問題ではありません。
